KIBRIS’TA DAİRE GETİRİLİ ARSA..!!!!! “DİKKAT”

Bugünlerde sağda-solda, sosyal medyada sürekli olarak karşıma çıkan bir “hayal satma” olayına değinme ihtiyacı hissettiğim ve Kıbrıs’ta arsadan proje yapmış bir firma olarak kısa bir süre sonra inşaatımızın da başlayacak olmasından kaynaklı özel bir önem verdiğim bölge olan Kıbrıs’a yatırım yapma düşüncesinde olanları uyarmak için bu satırları yazıyorum. “Kıbrıs’ta arsadan daire.., Önce arsanı al, kat karşılığı daire getirsin.., Kıbrıs’ta 350bin₺ ye 2+1 daire.. Sterlin’le kira alın…” gibi onlarca reklamla karşılaşmaktayım. Bu reklamların risklerini sıralayacağım birazdan, zira birçoğuna müteahit girmeyecek ve alınan tarla tapusu yıllarca elde kalacak, zira birçoğu müteahhitin gireceği lokasyonlarda değil veya hesaplanan kat karşılığı oranları müteahhit gireceği gerçek oranlar değil, bunlardan aşağıda bahsedeceğim Kıbrıs’ta böyle bir yatırıma girmek isteyenler için rehber olacağı düşüncesiyle ama araştırmalarım üzerine şunu da belirteyim ki Kıbrıs Yatırımı gerçekten çok kazandıracaktır ancak her zaman olduğu gibi doğru yatırım yapılırsa, zira çok kısa bir süre önce dünyaca ünlü Forbes Dergisi, dünyada en çok değerlenecek bölgeler içinde Kıbrıs İskele bölgesini birinci sıraya yazmıştı, o tarihten bu yana İskele’de gayrimenkul fiyatları sterlin bazında 5-10 kat arttı ama henüz yeterli doygunluğa eriştiğini düşünmüyorum, lakin Kıbrıs’ın Monaco gibi dünyanın önemli turizm merkezlerinden birisi olacağı belirtiliyor ve genel bir çerçeveden bakıldığında bunun olmaması için hiçbir sıkıntı olduğunu da düşünmüyorum, zira Rusya’nın Kuzey Kıbrıs’a elçilik açacak olması, İngiltere’nin Kıbrıs’ın bütününü tanıyacak olması, kuzey ve güneyi ayıran “yeşil hat” ın çok yakında kalkacağı gibi gelişmeler, duyumlarımız ve Kıbrıs’ın doğal güzellikleri bizleri bunun gerçekleşeceği yönünde düşündürüyor..Sadece küçük dokunuşlarla dünyanın önemli turizm merkezlerinden birisi haline gelecektir Kıbrıs.. Şuanda dünya Kıbrıs’a yatırım yarışına girmiş durumda, Museviler, Ruslar, İranlılar, Avrupalılar… Kıbrıs’a akın ediyorlar.. Bugün Güney Kıbrıs’ta örneğin Baf’da 2+1 daire fiyatları 500-600bin£ dan başlayıp, 1M£ kadar rakamlara alıcı bulabilmektedir, yarın kuzeyde de bu fiyatlar hayal değil, O bakımdan Kıbrıs’a yatırım iyi kazandıracaktır ama sürekli olarak her platformda belirttiğim arsa yatırım önerilerini Kıbrıs için daha bir dikkate alarak, doğru yatırım yapılırsa iyi kazanç sağlayacaktır, bu hususta da en önemli nokta, gelişim gösterecek alanlara yatırım yapılmalıdır, değilse koskoca Kıbrıs’ın her tarafı bomboş tarla..Aşağıda belirteceğim noktalara dikkat edilmezse bırakın kazancı, yıllarca boş tarlayı bekleyip durabilirsiniz de, zira satıcıların pekçoğunun bunlara dikkat ettiğini düşünmüyorum, onların tek amacı arsayi satıp iyi para kazanmak olduğu ortada, yatırım yaparken siz dikkat edeceksiniz..

• Kıbrıs’ta imar yönetmelikleri Türkiye’den farklıdır, örneğin aldığınız arsanın resmi yolu yoksa inşaat yapamazsınız, Kıbrıs’ta bizim de inşaatımız başlamak üzeredir, biz de arsadan proje yaptık ve inşaatını da kendimiz yapacağız, inşaatı kendimizin yapacak olmamizin nedeninden de birazdan bahsedeceğim, bizim gibi proje yapanların pekçoğu yola ize çok dikkat etmez, sadece ucuz tarla bulup iyi paraya nasıl satarım derdindedir.. Düşünün yolu yoksa inşaat yapamıyorsunuz.. kendimden biliyorum Kumyalı’da bir arsa aldım, arsa villa imarlı ama şuan yolu yok, yola 50 metre mesafede ama siz kafanıza göre yol açamıyorsunuz ve ne zaman açılacağı da belli değil, o nedenle de inşaat yapamıyorum bu arsama.. Kıbrıs’ta her tarla arsadır aslında, yeter ki resmi yolu olsun, buna göre de arsaya bir emsal verilmiştir, o emsale uygun inşaat yapabilirsiniz. Kat sınırlaması “tanjant 55” diye bir yöntemle belirlenir..Bunun gibi değişik imar yönetmelikleri ile karşılaşabilirsiniz, yapacağınız arsa yatırımının imarı üzerine iyi araştırma yapmak gerektirir.

• Yaptığımız arsadan konut projemizin inşaatını kendimiz yapacağız dedik, zira Kıbrıs’ta yıllardır bekleyen birçok yarım kalmış inşaatlar görürsünüz, bunun bir nedeni de şudur, buna çok dikkat edilmelidir; müteahit firma sizinle anlaşır ve sözleşmesini yapar, inşaata başlar ve sonrasında şöyle oldu böyle oldu bahaneleriyle toprak sahiplerinden para istemeye başlar ve para verilmediğinde de işi bırakır gider, bu arada satışlar da yapmıştır ki Kıbrıs’ta inşaat tamamlanmadan daire tapusu verilmez, bizdeki gibi kat irtifakı kurup arsayı daire tapusuna döndüremezsiniz, ne zaman ki inşaat biter daire tapuları o zaman çıkar,  müteahit firmalar sözleşme ile daire satarlar, kontrol edilmezse eğer daireleri satıp inşaatı yarım bırakıp kaçarlar, bu nedenle de yirmi küsür yıllık itibarımızı ve ismimizi korumak adına biz inşaatımızı kendimiz yapacağız.. Kıbrıs’ın belli başlı büyük inşaat firmaları zaten arsasını kendileri alıp inşaatlarını yaparlar, küçük firmalardan da bu şekilde darbe yiyebilirsiniz, o nedenle müteahit firma çok önemlidir, yapacağınız yatırımda müteahit firma kim diye sorun, gelişigüzel bir firmaysa direkt vazgeçin, zira kesinlikle yatırım yapacağınız arsa da gelişigüzel bir arsadır zaten, iyi arsa pahalı olduğu için proje satışı yapan firmalar pahalı arsalara giremezler, gelişigüzel bir arsaya da müteahit bulamazsınız..

• Biz çok uygun rakamlara çok iyi arsayı mâlettik, nedeni de Kıbrıs’ta “Fasıl 96” adında bir imar planı vardır, adanın büyük bölümünde emirname ile bu imar planı kaldırılmış, sadece birkaç bölgede kalmıştır, çok uzunca bir zaman bu imarda bir arsa aradık ve sonunda İskele bölgesinde bu imar planına tabi bir arsayı bulduk ve aldık. Peki aldık ta iş bitti mi? Bitmedi tabi, burası Kıbrıs, yarın bir emirname ile bizim arsamızdan da fasıl 96 imarı kaldırılabilir mi? Kesinlikle.. Peki biz ne yaptık, imarımızı garantiye almak adına proje yaptığımız 60 dönüm arsamıza ve aynı yola cephe hemen yan tarafta kendimize sigorta olarak aldığımız 80 dönüm arsamıza ruhsat başvurusu yaptık ki ruhsat başvurusunun da Türkiye’deki işlemlerden çok farklı ve değişik işlemlere tabi olduğunu ve çok yüksek rakamlara mâlolduğunu tecrübe ettik ama fasıl 96 imarımız garantilemiş oldu, bölgede bu imar emirname ile kaldırılsa dahi artık bizi etkilemiyor, biz inşaatımızı bu imara göre yapabileceğiz.. Önemli bir nokta da ruhsat işlemleri için harcanan paradir, maliyete gerçekten inanamazsınız, sadece mimara proje için ödediğimiz rakam 400Bin£ desem yeterli olacaktır diye düşünüyorum, varın gerisini siz hesaplayın.. Bu paraları satın aldığınız firma harcayacak mıdır sizce? Yarın bir emirname ile imar değişirse bir planı var mıdır? Zira birçok firma bu imar planının 2.2 emsale kadar kullanılabildiği ve çok sayıda daire çıktığı için bu imarda arsalara proje yapıyorlar, garantisi yok ama, dikkat edin..

Satılan arsadan konut projesinin lokasyonu çok önemlidir, iyi bir lokasyon olmadığı zaman arsanıza müteahit firma bulamazsınız, Kıbrıs’ın her tarafı boş tarlalardan ibarettir, gelişim bölgeleri olmadığı taktirde o arazi yıllarca işe yaramayabilir, o nedenle arsanın lokasyonunu görmeden yatırım yapmayınız, zira belirttiğim gibi satıcı firmaların birçoğu için bunun pek bir önemi yoktur, bize gelen bilgilere göre onlar için önemli olan ucuz arsa olmasıdır, ucuz arsayı proje ile parçalayıp, birkaç kat üzerine koyup, ucuz paralara küçük yatırımcıya satacak ve çıkacaktır, sonrası Allah Kerim..

Kıbrıs’ta kat karşılığı inşaat yapım oranları çok düşüktür, oranı yüksek olan bölgeler de vardır ama ( örneğin Girne’nin iyi para eden bölgeleri )yine kendimden biliyorum arsadan proje geliştirenlerin bu tür arsalara proje yapması imkansızdır, zira bizim aldığımız arsanın %25-30 aralığında müteahite verileceği söylenmişti, biz de oranı minimalde tutup %25 toprak sahiplerine, %75 müteahite kalacak şekilde hesaplayarak satışını yapmıştık, birçok firma yüksek kazanç için bu oranı yüksek tutarak satış yapar ve arsa yıllarca müteahite verilmez. Kaldı ki bizim arsa gerçekten proje yapan firmalar içinde en yüksek oranda müteahite verilebilecek bir arsadır, lokasyonu mükemmeldir, Karpaz duble yoluna cephedir..Bu bir ölçü olmalı aslında, %25 oran üzerinde hesaplanılan projelere girmek çok sakıncalıdır, şöyle ki müteahit de biz olduğumuz için inşaat maliyet analizi de yaptık ve buna göre işe koyulduk, dolayısıyla şunu net olarak belirtebilirim ki arsa bedelinin minimum 12-13 katı fazlası inşaat maliyetidir, 12-13 kat para harcayacak olan müteahit, 1 kat daha verip arsayı da alır, size niye %25 ten fazla daire versin? Her taraf boş arsa zaten, gider alır ve inşaatını da yapar, üstelik inşaat maliyetleri de Türkiye’ye nazaran çok yüksektir, o bakımdan hesaplamada çok dikkatli olunmalıdır ve her firmadan Kıbrıs projesi alınmamalıdır. Zira şuan Türkiye’de irili ufaklı ne kadar emlakçı varsa Kıbrıs’ta proje yapma yarışına girmiştir. Çok ucuz arsalar bulup, hiçbir imar mevzuatına ve arsanın lokasyonuna dikkat etmeksizin, sadece fiyatı ucuz olsun ki çok fahiş kazançlar da elde ederek 300-400bin₺ ye “daire getirili!!!!” arsa satma peşine düşmüştür, velev ki imar mevzuatına da dikkat etti diyelim, Kıbrıs’ta şuan daire rakamlarına bakıldığında 1+0 stüdyo dairelerin dahi minimum 55-60bin£ olduğu düşünüldüğünde kim size bu rakamlara daire getirili arsa verir değil mi, kimisi işi abartmış bu paralara 2+1 daireler vermektedir, 2+1 daire rakamları 140-150bin£ üzerindedir, 300-400bin₺ ye kim daire getirili arsasını verir??  Veriyorsa eğer arsa dağbaşı ve para etmez bir bölgededir, o dairenin kisa bir sürede gelmeyeceği kesindir..

Ucuz etin yahnisi yavan olur.. Zira arsadan konut projesi alıyorsunuz, ortada sadece arsa var yani, konut yok..Belki ileri bir tarihte olur ama bu tarih birçok projede çok uzayacaktır, bizden söylemesi..

Dr.Alp Yatırım Projeleri Hakkında<< >>2024 YILI GAYRİMENKUL YATIRIM TAVSİYELERİ

About the author : Alper YALÇIN

Alper YALÇIN
Subscribe
Bildir
guest
3 Yorum
Inline Feedbacks
View all comments
Çağdaş ASAN

Teşekkürler. Gerçekten de Türkiye den o kadar çok emlak şirketinin Kıbrıs ta arsa satışını görüyoruz ki hiçbir ahlaki temele de dayanmıyor.
Sevgiler,Çağdaş Asan

Cem

Lefkoşe düzova bölgesinde durum nasıl sizce, ben kendim yol kenarı bir kaç arsa buldum ama imarı konusunda fasıl 96 girip girmediğini bilmiyorum lefkoşe imar planında da söz edilen bir yer değil ne yapmalıyım sizce