Dükkan / İşyeri Alırken Dikkat Edilecek Noktalar

 

Dükkan / İşyeri Alırken Dikkat Edilecek Noktalar
Dükkan / İşyeri Alırken Dikkat Edilecek Noktalar

Ticari gayrimenkul alımlarına yönelik klasikleşmiş olan yok işte tapuda şöyle olmalı, belediyede böyle geçmeli, altında-üstünde şu olmalı gibi herkesin diline pelesenk olmuş ve nereye baksanız bulabileceğiniz türde, bilinen tavsiyelerden ziyade dükkan, ofis gibi ticari mülk almak isteyenlere yol gösterici olması bakımından, gerek sizin ticari faaliyetlerde kullanımız için rakiplerinize fark atacağınız ve iş potansiyelinizi zirveye taşıyacak gerekse kiraya verecekseniz sizin kiracıya mahkum olacağınız değil, kiracının sizin ağzınızın içine bakmasını sağlayacak şekilde olmasını sağlayacak bir işyerinin hangi özellliklerde olması gerektiğine dair bizim de birkaç kelime söyleyeceklerimiz, tecrübe aktarımımız ve örneklemelerimiz olacaktır ki belirtmiş olduğumuz bu duruma en iyi örneği kendi ofisimden vermek istiyorum, zira ofisimizi gören herkesin çok beğendiğini belirtmesi gerçeği, gün gibi ortada durmaktadır.

Beş altı yıl kadar önce Ankara’da Angora Bulvarı üzerindeki ofisimizi görür görmez bana işte burası dedirten ana faktörlere bir değinmek istiyorum ki en önemli üç özelliği;

Ankara’nın en elit bölgelerinden Beysukent’te, Angora Bulvarı’nda olması nedeniyle birinci sınıf lokasyonda bulunması..

• Köşebaşı olması nedeniyle çok geniş bir görüş alanına sahip olması  dolayısıyla ben buradayım diye bağırması,

• Trafik ışıklarında olması nedeniyle araçların yavaşladığında veya durduğunda tam karşısında lamba gibi yanması, doğal reklam panosu gibi karşılarında durması..

Yukarıda belirttiğim üç madde bir işyerinin sahip olması gereken en önemli özelliklerini gözler önüne sermektedir, zira bir ticari işletme için en önemli özelliğin bölgenin prestijli olmasıdır ki prestijli bir bölgede, hareketli araç ve yaya trafiğine sahip, tabela değeri yüksek ana arter üzerinde olması ve bir de trafik ışığında araçların yavaşladığı veya durduğu düşünüldüğünde, önünden süratle geçip giden araçların size dikkat dahi etmeyeceği aralarda bir yerde olmasına göre çok daha kıymetli olmasıdır ki bu özellikler yatırımınıza değer katacak, maddi değerini sürekli olarak korumasını sağlayacaktır. Trafik ışığı dedik ama bu durumun ileri dönemde köprülü kavşak yapılacak bir lokasyon olmamamsına da azami dikkat edilmesi gerekmektedir, köprülü kavşak yapılırsa eğer yatırımınız ciddi değer kaybına uğrayacaktır, bunlara ek olarak tüm sektörlere hitap etmesi açısından aşağıda sıralayacağımız maddelere de dikkat edilmesi gerekmektedir;

-Bir kere düz giriş olması, kurumsal firmalar için 250-300m2 zemini olması, bacalı ve depolu olması, otopark sorunu olmaması, yeterli miktarda ön kullanım alanına veya bir tarafında bahçeye sahip olması gibi özellikleri barındırması, tüm sektörler tarafından tercih edilirliği artıracaktır.

-Bir bölgenin en işlek olan ana arteri üzerinde olması, kurumsal firmaların, bankaların, ünlü markaların, restoranların, marketlerin tercih edeceği, kiracı sorunu yaşanmaması ve boş kalmaması açısından önem arzetmektedir. Az para ile dükkan almayın, kiracıya mahkum olursunuz, iyi dükkan alın ki ipler sizin elinizde olsun, kiracı sizin ağzınıza baksın..

-Değeri hesaplanırken sadece kira çarpanı üzerinden değil, kiracı çıktığında aynı kiranın alınıp alınamayacağı açısından da iyice tahlil edilerek, değerleme yapılarak yatırım düşünülmelidir, böyle bir inceleme yapılmadığında aşağıdaki gibi bir sorun yaşamanız mümkün olabilir;

Bir işyeri, kiracı ile anlaşma sağlanarak, yüksek kira kontratları düzenlenip, üç yıl süre ile işyeri sahibinin banka hesabına normalden daha yüksek kira ödemesi yapılmış, normal kiranın üstünde kira rakamı gösterilerek, kiracının hesabına her ay yüksek gösterilecek oranda para işyeri sahibi tarafından gönderilmiş, üç yıl boyunca resmî kanaldan bankaya yatırılarak kira ödenmiş, işyerinin satış fiyatı da bu kira çarpanı ile hesaplanarak satılmıştır. Şöyle ki örneğin işyerinin normal kirası 5000₺ olduğu, kiracı ile 7500₺ kira kontratı yapıldığı, her ay 2500₺ nin kiracının hesabına işyeri sahibi tarafından aktarıldığı ve 5000₺ olan kiranın tıkır tıkır 7500₺ olarak yatırılmış olduğu, yıllık düzenli kira artışları yapıldığı, yani yüksek kira bedeli olacak şekilde işyerinin satıldığı, yaşanmış bir hikaye olarak karşımızda durmaktadır. İşyeri satıldıktan birkaç ay sonra kontrat bitiminde kiracı çıkmış, işyerinin yeni alıcısı bir daha bu kiralara verememiştir. O bakımdan bölge rayiçlerinin iyi araştırılarak işyeri alınmasını tavsiye etmekteyiz.

İş dünyasının plazalara yöneldiği ve ofislerin plaza katlarına taşındığı düşünülerek, eğer ofis almaya niyetli iseniz, üç-beş fazla verip şehrin en iyisini ve prestijli olanını tercih etmeniz, kazançlı yatırım için çok önemlidir, zira bölge seçimi çok özel olmalı, iş dünyası genel olarak nereleri tercih ediyorsa siz de orada ve en iyisinde olmalısınız, Ankara’yı ele aldığımızda genel anlamda büyük firmaların tercihi Eskişehir yolu üzerinde, Söğütözü, Çukurambar ve Mustafa Kemal Mahalleleri civarında olmaktadır. Bu bölgelerin haricindeki alanlara yatırım yapmaktansa, biraz daha fazla ödeme ile plazada en iyileri tercih etmelisiniz, ya da büyükşehirlerde bölgesel bazda en iyisini.. Zira iş merkezi, çarşı içi veya cadde üzeri olmayan alanlar her zaman risklidir, tutmayacağı veya daha iyisi olacağı ve buna bağlı olarak da ileri dönemde talebin azalacağı, yatırımın değer kaybedeceği gözönünde bulundurulmalıdır, o nedenle çarşı içi dükkanlar da yıllardan beri riskli görülmüştür. Bunun geçmişte pekçok örneği vardır.

Yıllar önce Eryaman KC Göksu Avm den ciddi paralar ödeyip dükkan alanlar veya Portakal Çiçeği Avm vb. gibi çarşılardan dükkan alanlar ki daha bunun gibi birçok çarşı veya önceleri iş yapan daha sonra rakipleri karşısında tutunamayan çarşılardan birçok zarar eden yatırımcılar olmuştur, o nedenle kapalı alanlar her zaman risklidir. Dikkat edilirse iş yapan AVM’lerde dükkanlar satılmaz, kiraya verilir, eğer bir çarşıda dükkanlar satılıyorsa durup düşünülmelidir!

Yirmibeş otuz yıl kadar öncesinde doksanlı yıllarda bir arkadaşımın Kızılay’ın göbeğinde bir dükkanı vardı, üniversite öğrencisi iken sık sık ziyaretinde bulunurdum, arkadaşın tek hedefi Kızılay’dan bir dükkan mülkiyeti satın almaktı o yıllarda, kendisine sürekli olarak bu hevesinden vazgeçmesini salık verirdim ki zira dükkan mülkiyeti için o günkü rakamların çok ciddi olduğunu, zaman içinde Kızılay’ın değerinin düşeceğini o yıllarda hissetmiştim, zira Eskişehir Yolu üzerinde yeni Ankara kuruluyordu ve gelecekte Kızılay’ın da tıpkı Ulus gibi olacağını, bölgenin sıkışık yapılaşmasının, park sorunlarının, hengâmenin, ilk alternatif doğduğunda insanların bölgeden vazgeçmesini sağlayacağını o yıllarda düşünmüştüm ki, o yıllarda insanlar alışveriş yapmak için koşarak Kızılay’a geliyorlardı, Ankara’lı olanlar hatırlarlar.. Alışveriş merkezleri, Ankara’nın yeni gelişen bölgelerinde oluşan ticari alanlar, bu tezimin zaman içerisinde doğruluğunu gözler önüne serdi. Bugün Ankara’nın her bölgesi kendince bir Kızılay olmuşken, o yıllarda Kızılay’da dükkanlar çok ciddi hava paraları ile el altından devrediliyordu, o arkadaşım ciddi kiralar ödediği işyerine hava parası olarak doksanlarda 36 adet sıfır Hyundai Accent parası ödemişti.. Bugün Kızılay’da boş dükkanlar, işyerleri görmek son derece doğal artık, yatırımcılar Kızılay’da dükkan-işyeri yatırımı yapmıyorlar.. Bakanlıkların bölgeden gidişi, insanların araçları ile sıkıntılı alanlara girmek istememesi, her bölgede alternatif ticari alanların oluşması buna yol açan başlıca nedenlerdir, o bakımdan bu tür durumlar da gözönüne alınarak dükkan yatırımı yapılmalıdır.

Ticari mülk yatırımı yapacak olanlar için verdiğimiz bu örneklere dikkat ederek yatırım yapmalıdır diye düşünüyor, herkese kazançlı yatırımlar diliyoruz.