2020 Yılı Gayrimenkul Piyasa Analizi

2020 Yılı Gayrimenkul Piyasa Analizi

Son birkaç yıldır daralan gayrimenkul piyasasının, yirmi yılllık geçmişte eşine rastlanmamış bir krizle 2019 yılında tamamen durma noktasına ulaştığını, gayrimenkul fiyatlarının dip yaptığını, bu süreçte birkaç yıldır büyük ve küçük yatırımcıların finansal piyasalarda değerlendirdikleri paralarının, 2020 yılı başında düşüşe geçen faizin etkisi ile çok hızlı bir şekilde gayrimenkul alımına yönlendiğini, salgına rağmen yüksek oranda gayrimenkul alımı ile son yıllarda biriken konut stoklarının da çok hızlı bir şekilde erime gösterdiğini bu yıl içinde net bir şekilde gözlemledik.

2020 yılı başından itibaren gayrimenkulde tam anlamıyla satıcı hakim piyasa oluşmuş, satıcılar müşteri seçer olmuş, faizin etkisiyle tüm konutlar, salgının etkisiyle de özellikle villalar, bahçeli evler ve şehrin çeperlerindeki ikincil konutlar-hobi evleri adeta kapanın elinde kalmıştır.

Son dönemde faizlerin tekrar yükselişe geçmesi ve dövizdeki yukarı yönlü hareketlenme ile birlikte emlak piyasası yeniden durgunluğa girmiş, önümüzdeki dönemde ülke ekonomisinin negatif etkisi ile yine ciddi sıkıntıların oluşacağının sinyalleri gelmeye başlamıştır, zira bu yılki gayrimenkul hareketliliği ekonominin çok iyi olduğundan değil, bilakis birkaç kuruşa mâledilen ve 200₺ ye satılan banknotların basılarak, bedavadan da ucuz krediler verilmesiyle sağlanılan konut alımı ile yastık altındaki döviz ve altının piyasaya çıkması amacıyla oluşan sunî hareketlenme idi..

Salgının da etkisiyle ülke ekonomisinin çok ciddi sıkıntılar yaşamakta olduğunu ve önümüzdeki dönemde daha da fazla olabileceğini, market-gıda sektörü hariç tüm sektörlerin salgından olumsuz etkilendiğini ve çarkların dönemez hale geldiğini ki hastalığa çözüm bulunamadığı taktirde önümüzdeki dönemde daha da fazla etkileneceğini, dolayısıyla insanların işlerinin bozulmasına bağlı olarak kredilerin geri dönüşündeki aksama ile birlikte bankalara geçecek olan mülklerin piyasaya çıkmasıyla, gayrimenkul fiyatlarında bir miktar düşme olabileceğini, bunun yanında kredi derecelendirme kuruluşlarınca Türkiye’nin batak ülkelerle birlikte anılması, ülkeye yatırım ve para girişinin olmaması, yüksek döviz kuru ve faizlerle yapılan swap anlaşmaları gibi ekonomik veriler ışığında uzmanların yaptıkları açıklamalara binaen döviz ve altındaki yükselişin pik yapmasıyla birlikte tekrar yatırımcının finansal piyasalardan çıkıp, altın ve dövizini yükselmiş olan kurdan bozduranların, en güvenli liman olan ve ₺’deki değer kaybına bağlı olarak ciddi fırsatlar barındıracak olan gayrimenkule dönüş yapacağı düşüncesiyle, yatırımcıların finansal piyasalardaki beklentisi gerçekleştiğinde, nitelikli bölgelerdeki gayrimenkul rakamlarının tekrar yükselişe geçeceğini düşünüyorum.

Şöyle ki, bu yıl içinde her ne kadar konut fiyatları artmış olsa da, geçen yılki ciddi gayrimenkul satış durgunluğuna bağlı olarak yeni projelerin yapılmadığı, müteahit firmaların inşaat yapmadığı gözönüne alındığında, bu yılki hızlı satışların yüksek oranda son yıllarda biriken stoklardan sağlandığını, inşaat maliyetlerindeki ciddi yükselişin henüz konut fiyatlarına tam anlamıyla yansımadığı düşüncesiyle, nitelikli konut fiyatlarının daha da artmaya devam edeceğini düşünüyorum.

Bir de şu var ki Türkiye’de ev fiyatlarının neredeyse Afrika ülkeleri seviyesinde olduğu, Avrupa ülkeleri ile kıyaslandığında Türkiye’de konut fiyatlarının çok düşük olduğu da düşünüldüğünde, önümüzdeki dönemde tekrar fiyat artışları olacağı bana göre kaçınılmazdır.

Bu düşünceler ışığında geçen yıl gayrimenkul krizi dönemindeki yatırım önerilerimizde de belirttiğimiz üzere, “konut rakamları açısından düşük profilli bölgelerin, en kaliteli bölgelerle yarışır hale geldiğini, ilk gayrimenkul hareketliliğinde nitelikli bölgelerin aradaki farkı tekrar ciddi oranda açacağını” ısrarla vurgulamıştım ki bugün baktığımızda bu tesbitin ne kadar doğru olduğunu görmekte olduğumuzu, bugün de gayrimenkul alımı için yine aynı şekilde hareketle ikinci-üçüncü sınıf semtlerdeki en iyi konutları almaktansa, aynı rakamlara alınabilecek üst sınıf semtlerdeki en eski, en kötü, en ucuz konutların daha yüksek getiri sağlayacağını belirterek, düşük profilli bölgelerde bu yıl içerisinde görülen artışlarla bölgedeki insanların alım gücü sınırlarının üst limitlerine gelen ve bölgesel eşik değerleri zorlayan fiyatlara ulaşmış bir konut mu, nitelikli bölgelerdeki insanların alım gücüne bakarak, bugünkü fiyatlara göre rakamsal anlamda daha çok su götürür haldeki mülkler mı kazandıracaktır? Örneğin Pursaklar’da 700-800bin₺ lere yükselmiş olan konut fiyatları, daha da yükseldiğinde alıcı bulabilecek midir? Ya da Çayyolu bölgesinde bu yıl içerisinde neredeyse ikiye katlamış olan rakamların önümüzdeki dönemde bir ikiye daha katladığı düşünüldüğünde, insanlar konut alımından vaz mı geçeceklerdir? Bence fiyatlar arttıkça daha bir istekli saldıracaklarını düşünüyorum..

Bugünkü konjonktürde konut fiyatlarındaki artışların arsa fiyatlarına da yansıması gerekirken, bilakis bu dönemde arsa fiyatları ya gerilemiş ya da en iyi ihtimalle yerinde saymıştır. Önümüzdeki dönemde yukarıda bahsedilen ülke ekonomisi ile ilgili ₺ deki değer kaybı durumlarının ortaya çıkması halinde, özellikle gayrimenkul rakamlarının yüksek olduğu bölgelerdeki arsalarda ciddi fiyat artışı beklemekteyim, şöyle ki yukarıda da belirttiğim gibi özellikle kaliteli bölgeler için konut stoklarının erimesi nedeniyle, müteahit firmaların ürettikleri konutların son dönemde hızlı bir şekilde satışı sağlandığı, ellerinde konut kalmadığı ve firmaların kasaları nakit dolduğu düşünüldüğünde, önümüzdeki yıl içinde kaliteli bölgelerde daralan alanlara bağlı olarak konut üretimindeki en önemli husus olan arsa temininde zorluklar yaşanacak, dolayısıyla talep artacağı için arsa fiyatlarının ciddi anlamda yükselişe geçeceğini düşünüyorum, geçtiğimiz dönem salgın hastalık sebebiyle villa parsellerinde yaşanan anormal yükselişin, faizlerdeki düşüşe bağlı olarak konut stoğunun da tükenmesi ile birlikte önümüzdeki dönemde çok katlı konut ihtiyacı olacağı da düşünüldüğünde, yüksek emsali arsa fiyatlarında da hızlı bir artış yaşanması kaçınılmaz olacaktır. Bu bağlamda yine bastıra bastıra belirtiyorum, Çayyolu bölgesi için Dodurga ciddi önem kazanacak, imar problemi çözülmesi sonrası yatırımcısına yüksek getiri sağlayacaktır, yine Çakırlar bölgesi için boş kalmış tek alan olan Yuva Otoban altı bölgesi Tombakkaya’ya doğru hızla dolacak, kısa bir süre sonra bölgede arsa temini çok zorlaşacaktır, İncek bölgesi hareketlenecek, Konya Yolu’na doğru olan bölümlerde hızlı yükselişler olacaktır. ( Bilkent’ten Taşpınar’a gelen yolun faaliyete geçmesi ile birlikte Eskişehir Yolu üzeri resmî kurumlar, şehir hastaneleri…gibi kurumların çalışanları İncek bölgesine de kayacak, İncek-Taşpınar bölgesi resmî kurumların yoğunlaşması ile bölgeye olan talep artacaktır vs.)

Sürekli olarak belirttiğim gayrimenkul rakamlarının yüksek olduğu, Ankara’nın elit bölgelerinin çeperleri iyi takip edilerek yapılacak olan arsa yatırımlarının önümüzdeki dönemde iyi kazandıracağını, stabil giden fiyatların birden bire artışa geçeceğini, zira ülkede sanki gizli bir elin sürekli olarak emtiaları manipüle ederek, fiyatlarını sırasıyla ani şekilde yükselişe geçirdiğini, altın, döviz, araba.. fiyatlarından gözlemlenen yükseliş sırasının yakında arsaya geleceğini düşünüyorum. Ancak arsa yatırımlarının şehrin kenarlarına ve kıymetli bölgelere olması gerektiğinin de altını çizmek istiyorum.

Herkese saygılar sunuyorum..