2020 Yılında Nereden Ev Almalıyım.

YouTube kanalımızdan dikkatini çektiğimiz sonrasında da
web sitemizi incelemiş ve “internet ortamında çoğunlukla İstanbul ile ilgili bilgiler var, Ankara ile ilgili gayrimenkul ile alakalı saçma sapan videolar ve yanlı tavsiyeler içerisinde sizi bulduğuma çok memnun oldum” diyerek beni arayan öğretmen bir hanımefendi ile uzunca bir sohbet sonrasında böyle bir makaleyi kaleme alma ihtiyacı duydum. Bu dönem faizlerin bir miktar düşmesi nedeniyle tekrar yükselmeden kredi kullanarak ev almak isteyenlerin sayısının bir hayli fazla olduğu düşüncesiyle, öğretmen hanımın da geçmişte ev konusunda yanlış bir bölgeden alım yaparak yanıldığını belirtmesi ile birlikte insanların kazanamayacakları bir bölgeden ev almak istemediklerini belirtip, nereden konut alırsak en azından zarar etmeyiz ya da yatırımımız değer kazanır düşüncesiyle hareket edenlerin sayısının fazlalığına bakarak, “Ankara içinde nerelerden ev almalı” konusuna biraz değinmek istedim, sizler de bu yazacaklarımı bulunduğunuz il veya bölgeye göre uyarlayabilirsiniz. (Yazıyı okumak istemezseniz sağ sütundan YouTube dan dinleyebilirsiniz.)

Öncelikle şunu belirtmeliyim ki gayrimenkulde arsa, konut, işyeri.. neye yatırım yaparsanız yapın, yatırım yaptığınız bölge altın gibi olmalıdır, şöyle ki az paranız da olsa kaliteli bir bölgenin en ucuz evini alın ama bölge altın değerinde olsun…Eskiler şöyle derdi; “onbin liranız mı var, onbin liralık Mercedes alın, yüzbin liranız mı var, yüzbin liralık Mercedes alın”.. Bu sözün ne kadar doğru olduğunu, yıllar önce ilk defa Mercedes’e bindiğimde anlamıştım, “daha önceleri biz arabaya binmiyormuşuz” demiştim. Kalite kalitedir, bu herşey için geçerlidir, insanlar parayı veriyorsa boş yere vermiyor ve marka olmak da kolay olmuyor, o bakımdan kaliteli bölgeler tercih edilmeli, insanlar kaliteli bölgelere yüksek paralar ödüyorsa bu ödedikleri parayla aslında sosyal statü satın aldıklarını ki bu tür bölgelerin kazandıracağını veya her zaman değerini koruyacağını belirtmek istiyorum.

İstanbul’un pekçok ayrı bölgesinde varoşla içiçe lüx plazaların yükseldiği herkesçe bilinen dönemler de geçti ki “İstanbul’un taşı toprağı altındır” lafına bakarak bugün bu sözün ne kadar da doğru olduğunu gördüğümüzü, her bölgesi kendince bir hâl alan ve Ankara Siteler tarzında bölgelerinde dahi lüx kafe ve restoranların olduğu ve hepsinin de hınca hınç dolu olduğu, bu işyerlerinin çok iyi iş yaptığı, dolayısıyla insanların trafik keşmekeşi nedeniyle işyerlerine yakın bölgeleri tercih ettiği ve her bölgesinin ayrı gelişim gösterdiğini, aynı bölgede her türden insanın bulunabildiğini bir kenara bırakırsak, Ankara’da en uzak mesafeye araçla yarım saatte ulaşacağımızı gözönüne aldığımızda Ankara’nın İstanbul gibi olmadığı, değişik bölgelerinin sosyoekonomik ve kültürel olarak bariz bir şekilde keskin çizgilerle belirlenmiş bir hâl aldığını net olarak gözlemlemekteyiz ki bu nedenle de Ankara’nın İstanbul gibi aynı bölgede her düzeyden insanı hiçbir zaman göremeyeceğimizi kesin olarak belirtmek istiyorum. Hâl böyle iken yapacağımız yatırımın da bu belirlenmiş bölgelere göre olması gerektiğini düşünüyorum.

Öğretmen Hanım yaklaşık on yıl önce Etimesgut-Sincan bölgesinden bir ev aldığını ve kredi ödemesini de yeni bitirdiğini belirterek, on yıl içinde yaptığı ödemenin neredeyse evin bugünkü fiyatında olduğunu, bu parayı başka biryerde kullansa çok daha fazla parası olabileceğini belirterek, bugün yine o evi satıp daha iyi bir ev almayı düşündüğünü, ancak bu yaşadığı zararı bir daha yaşamamak adına nereden ev alması gerektiği konusunda yardım almak için bize ulaştığını belirtmiş, biz de kendisine yukarıda da belirttiğimiz gibi Ankara’nın elit bölgelerine yönelirse bu riski minimuma indireceğini ve hatta detaylı bir çalışma ile kaliteli bölgelerin yeni gelişim gösteren alanlarından daha uygun rakamlara alacağı bir konutun, birkaç yıla kadar fiyat artışının daha iyi olacağını, zaman içerisinde bölge oturdukça rakamsal anlamda daha iyi kazançları olacağını belirttik.

Bugün Ankara’nın pekçok bölgesinde site içi konutların 600-700bin₺ rakamlarında olduğu düşünüldüğünde bu durumun bana en net bir şekilde hissettirdiği fikir şudur; Ankara’nın alt sınıf bölgeleri, üst sınıf rakamlara geldi ise, üst sınıf bölgeler aradaki farkı tekrar açmak durumundadır.. Bir zamanlar Çayyolu bölgesinde bir sitenin satış ofisinde yaptığımız görüşmede aidatların çok astronomik olduğunu söylediğimizde bize aynen şunu söylemişlerdi; “Özellikle yüksek tutuyoruz ki herkes gelip oturamasın”..

Bugün Mamak’ta, Pursaklar’da.. 600-700bin₺ gibi çok astronomik rakamlara çıkan konut fiyatları düşünüldüğünde bu tip bölgelere bugünkü çok üst rakamlardan yatırım yapanlar, yıllar geçtikçe konutların eskiyip, teknolojik yeniliklerle yeni konutların sürekli güncellenerek yapımı devam ettikçe rakamsal anlamda eskiyen konutların gerilere düşeceği ve yatırımcısını zarara uğratacağı gayet açıktır, oysa ki bugün daha üst sınıf bölgeler için de aşağı yukarı bu tip bölgelere eş fiyatlarda olan konutların, gerek konut maliyetlerinin artmasına bağlı olarak müteahit firmaların şuanki rakamlarla işin içinden çıkamayıp fiyat artışına gideceği, gerekse kaliteli bölgelerde zaman içerisinde yaşanacak daralmaya bağlı olarak yeni üretim yapılacak arsalar azaldığında, arsa fiyatları ve kat karşılığı konut yapım oranları da artacağından otomatik olarak konut fiyat artışları yaşanacağı için bana göre yatırımın bu tür üst sınıf bölgelere yapılmasının daha rantabıl olacağı açık bir şekilde ortadadır. Zira son dönemde geçen yıl yaşanan krizde Çayyolu bölgesinde dip yapmış olan konut fiyatları bu yılın başından sonra konut piyasasının hareketlenmesine bağlı olarak %30-35 artış gösterdiği halde konut alımını daha da artırmış ve şunu kesinlikle ifade edebilirim ki bir %35 daha artış olsa, maddi gücü fazla olan insanların konut alımından vaz mı geçeceğini düşünüyorsunuz? Tabi ki hayır!! Mercedes bugün %50 zam yapsın, emin olun talep daha da artacaktır, zira marka kolay olunmuyor ve gayrimenkulde de bu böyledir ve marka olan bölgelerden alım yapılmalıdır. Talep yükseldiğinde rakamların da yükseleceği açıktır ki alım gücü yüksek olan insanların bölgesinde fiyat artışları alımlara engel olamayacaktır, bu durumu bir de Pursaklar için düşünün bakalım, güncel fiyatların üzerine bir %35 daha koyduğunuzda satış olacak mı? Dolayısıyla alt sınıf bölgelerin olabileceği en üst rakamlardan gayrimenkul alımı yapmaktansa, kaliteli bölgelerdeki gayrimenkul fiyatları daha çok su götürür olduğunu, götürmesi gerektiğini ve götüreceğini düşünerek, yatırımların marka bölgelere yapılması gerektiğini tavsiye ediyoruz..

Gayrimenkul alımlarında mukayese çok önemlidir, belli istek ve ihtiyaçlara göre bölge belirlemesi yapıldıktan sonra o bölgede yukarıda belirttiğim şartlar araştırılarak yatırım yapılmalıdır. Şöyle ki örneğin işyeriniz Ostim’de diyelim, Ostim’e kolay ulaşım açısından çevredeki bölgelere baktığımızda Yenimahalle’den başlayıp, Karşıyaka, Serhat, Batıkent, Çakırlar..gibi bölgeleri düşündüğümüzde Ostim bölgesinde işyeri olanlar ve maddi sıkıntısı olmayanlar genelde nereyi tercih ediyorlar? %90 üzerinde bir rakamla Çakırlar’ı!! Nedenine gelince çevrede Sosyokültürel olarak en üst bölge orası olduğu için!! dolayisiyla buna bağlı olarak da Çakırlar bölgesinde inşaa edilen projeler başından beri lüx olarak yapılmakta, 2000’li yıllardan sonra sıfırdan kurulduğu ve yeni yerleşim bölgesi olduğu için, yani gecekondudan kentsel dönme vs. gibi sıkıntıları olmadığı için, çevredeki maddi imkanları yüksek olanların tercihi olmaktadır. Şimdi o zaman demek ki sizler de o bölgede Çakırlar’ı tercih ederseniz, yatırımınızın değer kaybettirmeyeceği düşünülür, oysa ki yıllardır belirttiğim Ovacık bölgesi ile Çakırlar kıyaslanıldığında Ovacık geçmişi gecekondu olduğundan Ostim’deki işadamlarını oraya çekemezsiniz..

Eskişehir Yolu’nu gözönüne aldığımızda, bu hattın da sosyokültürel olarak sınıf sınıf ayrıldığını görürsünüz. Çukurambar’dan başlayıp, Eskişehir Yolu üzerinde Çevreyolu’nda kadar olan hattın sol tarafında İncek’e kadar olan bölüm, Ankara’nın en kalburüstü insanlarının tercih ettiği alanlardır, bu bölglerde gayrimenkulden zarar etmek mümkün müdür?? Çevreyolu sonrası daha çok Eskişehir Yolu civarında işyeri olup da fiyatların çok uygun olması nedeniyle düşük gelir grubunun tercih ettiği bölgedir ki Çayyolu’nda ikamet eden birisini, normal şartlar dahilinde o bölgeye götürebilir misiniz? Bağlıca seviye olarak bir tık alta düşmektedir ve Bağlıca devamında ise bildiğiniz sosyokültürel kırılma yaşanmaktadır.
O halde sonuç olarak şunu söyleyebiliriz ki alım gücü yüksek olan üst gelir grubu insanların tercihi nereler oluyorsa, gayrimenkul yatırımcıları da bunu hesap ederek alım yapmalıdır..

Bana göre Gayrimenkul alımlarında Ankara’da ilk üç şöyledir;

1)Çayyolu-İncek arası Çevreyolu’na kadar..

2)Çakırlar

3)Eryaman.

Gayrimenkul yatırımı ile ilgili pekçok konuda yazmış olduğumuz diğer makalelerimiz için sitemizin blog yazılarımız bölümünü ve yatırımcılar tarafından gelen binlerce soruya mantıklı cevapları incelemek için soru-cevap bölümünü de incelemenizi tavsiye ediyorum. Sağ sütundan YouTube videolarımız da izleyebilir, kanalımıza abone olarak, güncel videolarımızı takip edebilirsiniz..

Herkese saygılar sunuyorum..