Karataş Otoban Dışı Arsa Yatırımı

Çankaya Karataş otoban dışı bölgenin beşbinlik planı askıya çıktı ama bu durum arsa yatırımını tam anlamıyla bilmeyen, birilerinin tavsiyesiyle bu işe girişmiş yeni arsa yatırımcıları tarafından imar geçtiği anlamı taşıdığı şeklinde algılanarak, kendince bölgeyi yorumlayanlar tarafından sorular alıyorum, henüz imar süreci yeni başladığı anlamındadır bu çıkan beşbinlik plan, şimdi bu bölge için dikkat edilmesi gerekenleri yazacağım;

Bölgenin 1/5000’lik planı askıya çıktı, sırada binlik plan ve parselasyon planları var ve bu süreçlerden sonra imarı tamamlanacaktır, bu süreçte itirazlar ve düzeltmeler olacak, sonrasında da davalar sonucu belki plan bozulacak ve revizyon planlar yapılacak, yani önümüzde henüz uzun bir süreç var bölgenin imarı adına ve bu süreç bazen uzun yıllar devam edebilecek, bunları bilerek yatırımınızı ona göre planlamalısınız.

Karataş otoban dışı yapılaşmasının çok çok uzun vadede olacağını düşünüyorum, öncelikli olarak yapılaşma bekleyen otoban içindeki bölgeler dahi henüz yapılaşma aşamasına geçmedi ki otoban dışına geçebilsin, dolayısıyla bu duruma göre bugün gelinen rakamlara bakıldığında herhangi bir kazanç söz konusu olacak mıdır? Şöyle ki bugün otoban içinden 2 emsal arsayı 700₺ civarı alabiliyorken, üstelik otoban içi bölgenin yapılaşma beklentisi çok uzun vade olmayacağı düşünüldüğünde, otoban dışında beşbinlik plan çıktı diye rakamların 200₺/m2 üzerine çıkması normal midir?. Şimdi soru şu, bu rakamlara bu bölgeye yatırım yapıp ne kazanmayı bekliyorsunuz? 200₺ üzeri rakamların imar kesintisi sonrası maliyeti neredeyse 500₺/m2 leri bulacağı düşünüldüğünde, Karataş otoban içi gibi çok çok daha önce yapılaşma olabilecek bölgede daha yüksek emsalli arsa 700₺/m2 lere alınabiliyorken, otoban dışı çok ciddi rakamlara ulaşmış bulunmakta ve bu rakamlardan yapılacak yatırımın yatırımcısına kazanç sağlamayacağı, bilakis zarar dahi yazabileceği açıkça ortadadır. İlk parlama ve alevlenme dönemi sonrasında rakamlar tekrar yerine oturacak, sonra plan devam ettikçe fiyatlar yine alevlendirilecek ve yerine oturacak, bu şekilde devam ederek, plan tamamlanana kadar bu iniş çıkışlar devam edecektir, bana göre bölgenin imarı çıksa, hiçbir sorunu olmasa dahi bu emsale göre bu bölgenin rakamları taa ki yapılaşma başlayana kadar imarlı rakamları 300-350₺/m2 leri uzunca bir süre geçmeyecektir, bu yapılaşma bekleyecek süreç de 20-30 yıldan aşağı olmayacaktır. Yani bugün imarlı maliyeti 450-500₺ Olacak yatırımınızın imar sonrasındaki rakamları 300-350₺ lere oturacaktır, Yatırım yapma düşüncesindeyseniz bu duruma göre pozisyon almalısınız, yapılaşma beklemek niyetiyle bölgeye yatırım yapmayın, al-sat düşüncesiyle yatırım yapılabilir ama bu rakamlardan o da kurtarmaz. Bir düşünün bugün Toki’lerin çevresindeki yeni yeni yapılaşma başlamış Yurtçu bölgesinde yıllardır rakamlar 300₺/m2 lerde seyrediyordu, Karataş otoban dışı mı, Yurtçu mu daha kısa vadede işe yarar hale gelir? E o zaman? Dikkat etmekte fayda vardır.

Bu şekilde bir durum örneğin Ballıkuyumcu Çambayırı bölgesinde olmuş, Çambayırı fiyatları imar öncesinde henüz ham tarla iken 150₺/m2 lere dayanmıştı, yine aynı şekilde bölgedeki eşdeğer imarlı arsalar neredeyse bu rakamlara satılmaktaydı, yatırımcılara bu durumda ne kazanacaklarını yine sormuştum o dönemde ve söylediğim gibi imar kesintileri sonrası yıllarca yine 150-160 ₺/m2 lere, kesinti olmasına rağmen yine aynı rakamlardan alınıp satıldı, o fiyatlardan yatırım yapanlar yarı yarıya zarar ettiler. Neden? Yapılaşma beklentisi uzun vade olan bölgeler, imar sürecinde fiyatları şişirildiği için imar sonrasında kazanç sağlamamaktadır. Bu durum göz önünde bulundurarak yatırım yapılmalıdır.

Genel olarak tüm bölgelerde yukarıda anlatılan süreçler geçirilir ve bu süreçler devam ederken bölgenin imarı çıkacağı için yatırımcılar emlakçıların yönlendirmesiyle bölgeye adeta saldırırlar, bu saldırı sonucu kapanın elinde kalıyor havası yaratılır ve arsalar adeta havada  kapışılmaya başlar, tüm yatırım enstrümanlarında olduğu gibi insanlar fiyatı yüksekmiş, düşükmüş bakmaksızın kapışmaya başlar ki, sonrasında bir de bakar ki tepe noktadan bölgeye yatırım yapmış.. Sonrasında gevşeyen fiyatlar ile para kazanma amacıyla yaptığı yatırımında yıllarca zararını kurtarmayı bekler durur, yapılaşma beklentisi kısa vade olan bölgelerde planlama ile ilgili sıkıntı sonucu fiyatlar gevşemişse ne ala, sorun çözüldüğünde çok hızlı bir kazanç olacaktır ancak yapılaşma beklentisi uzun vade ise zararı kurtarmak uzun yıllar alabilir, aşağı yukarı bu türden bir durum çeşitli piyasalar ile ilgilenen tüm yatırımcıların başına gelmiştir, kızım sana söylüyorum-gelin duysun istiyorum..

Gayrimenkul yatırımı ile ilgili pekçok konuda yazmış olduğumuz diğer makalelerimiz için sitemizin blog yazılarımız bölümünü ve yatırımcılar tarafından gelen binlerce soruya mantıklı cevapları incelemek için soru-cevap bölümünü de incelemenizi tavsiye ediyorum. Sağ sütundan YouTube videolarımız da izleyebilir, kanalımıza abone olarak, güncel videolarımızı takip edebilirsiniz..