Soru-Cevap Bölümü

Buradaki yatırım fikirleri ve yorumlar bilgi paylaşma amaçlıdır, yatırım kararı size aittir.

Konuşmalara Abone Olun
Bildir
guest
23 Yorum
En Yeniler
Eskiler Beğenilenler
Inline Feedbacks
View all comments
Fatih DONAN

merhabalar benim susuz tombakkaya mevkinde 1300m2 arsam var acaba bu araziye inşaatın gelmesi kaç yıl sürer (bölgede bulunan zirveden batı ve mabeyn başpınara çok yakındı ve önü yoldur)

Ferhat

İyi günler Alp bey.Şehitali mahallesi Kemahınbel mevkiinde imarsız arsam var. Oraların son durumu hakkında bilginiz barmı acaba?İmar durumu,dönümü kaça gidiyor bilgi verebilirseniz sevinirim.İyi çalışmalar

Alper Yalçın

Merhabalar Ferhat Bey,
Kemahınbel ve Çatalargaç ile ilgili soru cevap bölümü arka sayfalarda sorulan sorulara cevaplarımdan ve ayrıca bölge ile ilgili yazılarımdan daha detaylı olarak açıklamalarıma bakabilirsiniz, bölgede beşbinlik çalışma devam etmekte olup, bölgenin en güzel yeri olan Çatalargaç ve Kemahınbel’in tarım görüşleri şuan için yok, ancak bölgenin planına itirazlar olmaması için buranın da tarım görüşü olmalıdır diye düşünüyorum, yeriniz güzel, bekleyin kazanacaksınız, 150-170 ₺/m2 den alınıp satılmaktadır.

Konu ile ilgili yazım : Hedef Tahtasını Çatalargaç ve Kemahınbel’e koyun, 12’den vurun !

Samet

Merhaba Alper Bey;
Yenimahalle Karacakaya 62225 parsel Ticari Rekreasyon alanı olarak görünüyor ve toklam 350 m2 yer aldım 2 sene önce prim yapmadı pek fazla sizce elden çıkarsam mı tavsiyeniz nedir ? Gelceği parlak mıdır?
Arsa üzerinde izalei şuyu davası görünüyor yeni açılmış ancak pek reel gelmedi çünki 1945 hissedar görünüyor.
Yardımcı olursanız sevinirim.

Alper Yalçın

Merhabalar Samet Bey,
Ticari rekreasyon alanlarının emsali çok düşük olduğu için ve rekreasyon alanları faaliyete geçene kadar birşey yapılamayacağı için, yatırım amaçlı alınması getiri açısından hiç mantıklı değildir. Üstelik bir de izalei şuyu davası açılmış ki, size pek reel gelmese de bence açılması çok muhtemeldir, zira çok ortaklı ve ortaklarca anlaşılması güç olan gayrimenkul için ortaklığın giderilmesi davaları açılır, bu aşamada bildiğim kadarıyla bu hissenizin satışı da mümkün değildir, dava sürer ve hakim satışa karar verir ve açık artırma ile arsanın tamamı satılır. İhaleye hissedar olsun ya da olmasın herkes girebilir, bilirkişi fiyatının yarısından ihale başlar ve en yüksek verene ihale kalır, herkesin hissesi oranında para dağıtılır.
Bu nitelikte bir arsaya ortaklığın giderilmesi davası açılması, burası için plan değişimi olabileceğini akla getirir ki bu yüzden birileri burayı ucuza kapatma derdine düşmüş gibi geldi bana.

Samet

Cevap için teşekkür ederim Alper bey ancak aklımın almadığı durum şu
Arsa üzerinde 1945 hissedar var ve 219 dönüm alanı kapsıyor.
Sadece Tebliğler 10 Lira olsa 19450TL yapar
Tebliğname filan hiçbirşey gelmedi bize gelmeden bu dava açılabilir mi açılsada sizce raiç 35 TL görünüyor ancak ben m2 sini 150 den almıştım. Tamamı satışa çıksa 35*219.000 = 7.966.000 yapar sizce gerçekten bu alanın satışı yapılabilir mi? yapılırsa benim tapudaki rakamı ödemek zorunda değiller mi?

Alper Yalçın

Bu arsanın üzerine ilerisi için plan kuranlar için bu yazdığınız rakamlar para değil, tebligat ücretleri vs. devede kulak bile değil, öyle görünüyor ki buraya ortaklığın giderilmesi davası açanlar, burayı ticari rekreasyon olarak değil, plan değişikliğine götürecek gibi geliyorlar ve burayı alıp bu işi ucuza kapatma peşine düşmüşler, bu nitelikte ticari rekreasyon alanı olan bir arsanın ihalesine de kendilerinden başka büyük birilerinin girmeyeceğini ve bu kadar büyük bir alan için hissedarlardan da birilerinin ihale harcını yatırıp ta girebileceğini düşünmedikleri için, tam da arayıp ta bulamadıkları bir fırsat yakaladıklarını düşünüyorlar ve de bilirkişi bedelinin yarı fiyatına burayı kapatma peşindeler, işiniz çok zor, arsanızı tapuda gösterdiğiniz değer üzerinden alacaklar diye düşünmeyin, bilirkişi raporunda belirledikleri rakamın yarı parasına arsanız satılır eğer karşılarına güçlü birisi çıkıp ta fiyat artırmaz ise, gerçi güçlü birileri çıksa dahi aralarında anlaşırlar bunlar ve sonuç değişmez, başınıza gelecekler tam da bundan ibaret, davayı açanların eli kolu da uzun bana göre, belediyeden buranın plan değişikliği sözünü de almışlar gibi geliyor, yapabilecek pek birşey yok maalesef.
Tek kurtarır yanı da şudur, dua edin ki parseldeki hissedarların tümüne ulaşamasınlar, içlerinde ölenler olsun ve bunların birçok varisi olsun ve izini kaybettirmişler çıksın buranın hissedarları arasında, yani tebliğ edilemeyecek durumda birileri olsun ki bu nedenle dava uzayıp gitsin ve bunları bıktırsın, sonuç alamasınlar, belki böylelikle kurtarırsınız, değil se işiniz zor.
Bir de davanın izalei şuyu olduğundan emin misiniz, şufa yani önalım hakkı davası olabilir mi, zira anladığım kadarıyla 150 ₺/m2 den aldığınız yeri, tapu değerini 35 ₺/m2 göstermişsiniz, eğer durum böyle ise dava şufa davası da olabilir, bi kontrol edin e-devlet ten, yoksa raic değeri 35 ₺/m2 ama siz 150 ₺/ m2 den alıp tapu değerini aldığınız rakamdan mı gösterdiniz, burayı tam anlayamadım, yine de kontrol edin.

Samet

İzale-i şuyu davası kontrol ettim ki 35 TL den göstermedim şufadan korktuğum için

Yusuf

Alper bey selamlar,
Dodurga otoban dışında ince uzun parsellerin de yeni çıkacak plana dahil edildiği konuşuluyor. Kemahınbeli ve çatalargaç mevkileri oluyor muhtemelen.
Gerçeklik payı nedir acaba?

Alper Yalçın

Merhabalar Yusuf Bey;
Kemahınbel ve Çatalargaç otobandışının bölge olarak en güzel yeridir ve tarım görüşü yoktur ancak olmayacağı anlamına da gelmiyor tabiki, zira bölgenin imar planını yapan planlama şirketinin de en büyük sorunu bana göre budur, nedeni de bölgenin planlaması yapılırken, arazi sahiplerinin planda yerlerini birleştirmek isteyeceği, plan dışı kalacak bölgedeki arazisini dahil edemeyeceği için, çıkarılacak olan plana itiraz edeceği için, plan sıkıntıya girecektir. O bakımdan Kemahınbel ve Çatalargaç’ın tarım görüşü için baskı yapacaklardır, bölgenin planlamasının yapılabilmesi için bunun yerine getirilmesi gerektiğini, buranın tarım görüşleri olumlu geleceğini düşünüyorum, Dodurga çevreyolu içi planı sona yaklaştığı bugünlerde, sıranın çevreyolu dışına geleceğini ve yakın zamanda da burasının sorununun çözüleceğini düşünüyorum, son referandum sonuçları nedeniyle de Ankara yönetiminin değişeceği söylentilerine bakarak, yerel seçimlere kadar bu bölgenin de imarının bitirileceği kanısındayım.

Yaman Türk

Sn Dr.Alp Bey,
Iletisim bilginizi wowturkey forumundan aldim. Benim de Susuz Beloren´de arsam bulunuyor.
Bilgileri forumdan paylasiyorsunuz ancak dogrudan sormak istedim. Eger sorularima yanit verebilirseniz cok sevinirim.
1-1,5 yil icerisinde imar sonuclanir seklinde bir yorumunuz vardi. Bu durumda imar icin bizimle ne zaman iletisime gecilmesini beklersiniz?(25%lerin devri icin)
Eger 25%leri harca esas bedel uzerinden almak istemezse belediye(belirttiginiz gibi), sizce yaklasik ne kadar ekstra emsal onerirler?
Imar cikarken belediyeye kesinti yaklasik ne oranda olmaktadir?(45% mi?)
Bolgede muteahitler ile ortalama %´de kactan anlasilmaktadir?(elbette bu oranlar, boylesine buyuk bir alan imara acilirsa dusecektir)
Forumda bircok senaryo konusulmakta. Sizin tecrubenize gore 1.000m2 arsasi olana yaklasik kac daire dusmesini beklersiniz?
Belki tum bu sorular icin cok erken, uzun suredir imari beklerken simdi henuz cikmadan nelerin hesabina girdiniz diye dusunebilirsiniz. Aslinda haklisiniz, ancak insanoglu iste. Merak ediyor:)
Saygilarimla

Alper Yalçın

Normal şartlarda imar süreci en iyi şartlarda 1-1,5 yıl sürer, bu durum itiraz ve dava olmaz ise böyledir, değilse süreç uzar, o bakımdan kooperatiflerin de çıkan plana engel olmamasını gerektirir. Duyumlarıma göre de başkan bu sürecin başlatılması için çalışmaların startını vermiş, öncelikle tabiki de %25 devir istenmeyecek, işlem 5000 lik plan değişikliğinin meclise sunulması ve onayı ile başlayacak, sonra askı süreci ve 1000 lik plan yapılacak, yine askı ve itiraz süreci sonrasında parselasyon yapılacak ve bana göre bu % lik devir işi burada devreye girecek,şöyle ki;
Devir’e yanaşıp sözleşme imzalayanların emsali 1.80,devir etmek istemeyenlere de 0.50 emsal verilecek şekilde bir imar ve parselasyon yapılacak. Bu işi de bu şekilde halletmiş olacaklar bedavaya.
İstersen verirsin ve üç kat fazla emsal, yüksek kesinti alırsın ya da vermez, düşük kesinti ve üç kat düşük emsalde kalırsın şeklinde, zira artık imarlar bu şekilde yapılıyor,
Toplamda da yapılacak kesintinin, herşey dahil %55-59 gibi bir rakamda olmasını bekliyorum.
Bölgenin müteahit firmaya verilmesi de bana göre %45-50 arası olacaktır, yerine göre.
Belirttiğim gibi bir plan yapılması durumunda da 1000 m2 ham araziye çıkacak 5 daire civarı olup
2-2.5 daire size kalır.

Yaman Türk

Bilgilendirme icin cok tesekkur ederim Alper Bey. Umarim tez zamanda beklentilerimiz olumlu sonuclanir ve hepimiz sabretmemizin karsiligini aliriz.
Kisa bir soru daha sormak isterim. Bolgede 1900’lu uzun tarlalarda arsam bulunuyor. Suan 200TL/m2 gibi rakamlar soylenmekte. Olasi imar ciktiginda henuz kesintiler yapilmadanki ham arsa m2 fiyati ne olur? Elbette kesin bir rakam soylemeniz mumkun degil ama daha onceki tecrubelerinizden yaklasik bir ongoru paylasirsaniz sevinirim.
Saygilarimla

Alper Yalçın

1900 lü parsellerde şuanki gerçek rakamlar 175-190₺/m2 aralığında alınıp satılmaktadır,
belediye meclisinde 5000 lik plan değişikliği yapıldığı anda ön parsel rakamları 220-250 aralığına kadar çıkar, sonra imar süreci içinde 300 lü rakamları görür ki, ham haliyle son hali yerine göre 300-350 ₺/m2 lere kadar çıkar. Eğer herşey yolunda gider de imar tapuları alınırsa tahminimce 1000₺/m2 leri geçer, tabiki kesintiler sonrasında. İmarlı 1000 m2 1.80 emsal bir arsaya 1800 m2 kapalı alan yapılabilir, bu da 150 m2 den 12 daire demek, yani size 5-6 daire kalır demek, imar sonrası 1000 m2 arsanın müteahhite verilmesi ile.
Belören imarı bitip te, altyapısı tamamlanıp, yolları açılıp ta inşaatlar başladığında rakamlar 1500 ₺/m2 leri bulur, zira Tombakkaya 1.2 emsal ile yerine göre 1000 ₺/m2 lere kadar satılıyor, emsal ile kıyaslarsanız herşey ortaya çıkar.

Sezai Bey

Dodurga otoban içinde yüksek kazanç var diye yazmışsınız ama ben araştırma yaptım,bölgenin güzel olduğunu ancak fiyatlarının çok yükseldiğini,alındığında kesinti sonrasında pek bir getirisi olmayacağını söylediler.O bakımdan başka bir yatırım bölgesi arıyorum,dodurgadan başka nereyi tavsiye edersiniz,
150-160 bin tl bir yatırım düşüncem var.teşekkürler.

Alper Yalçın

Sezai Bey,
size Dodurga otobaniçi fiyatları yüksek diyenlere şunu sormanızı rica ediyorum,
Dodurga,Alacaatlı ve İncek bölgelerinde(plan Dodurga-Alacaatlı-İncek parsellerini kapsar) 2 emsal civarı arsalar ne kadara satılıyor?bırakın 2 emsali 0,50 emsal villa parsellerinin m2 satış rakamları kaç tl dir?
size bunun bilgisini versinler,o zaman birdaha değerlendirin bakalım fiyatlar yüksek mi,düşük mü olduğunu,bir de şu açıdan bakın fiyatlara,Dodurga planı içinde örneğin 50 m lik bulvarda ticari+konut 1000 m2 ham parsel aldınız.Bu 1000 m2 ham parselin size yaklaşık 3 daire getirisi olacaktır,bölgedeki daire fiyatları 700bin-1.5milyon tl olduğu düşünülüp,hesap yapılır ise,kazancın kaç kat olduğu ortaya çıkacaktır.Ve şunu da belirteyim 5 yıl içinde bu dairede oturursunuz,yani kısa vadede yüksek getiri sağlar,bilmem anlatabildim mi??

Ali Rıza

Merhaba kolay gelsin alper bey sezai bey “alindiginda kesinti sonrasi ” diyor dodurga imarsiz mi neden kesinti yapiliyor alindikdan sonra acaba aciklar misiniz ?

Sinan Akın

Önerdiğiniz yerlerde arazi fiyatları yüksek,bu para ile daha büyük metrelerde alabileceğimiz yerler tavsiye edermisiniz,en azından birkaç dönüm yer alabileceğim tavsiyeleriniz olur mu,ben alıp 10 yıl unutmak istiyorum,ilginize teşekkür ediyorum.

Alper Yalçın

O kadar çok bölge tavsiye ederim ki ancak ben size 10 yıl bekleyip kazandıracak yerler değil,kısa vadede kazandıracak yerler önerdim,şunu bilmenizi isterim kilolarca teneke alana kadar,birkaç gram altın alıp beklemeniz çok daha iyi olur,hem her zaman piyasası vardır,istediğiniz zaman aldığınız rakamlara satarsınız,hem de daha iyi getirir birkaç gram altın bilmem anlatabildim mi!!’
Uzun vadede yapılaşma olabilecek,ama bu arada imar durumlarındaki değişime bağlı birşeyler kazandıracak birkaç dönüm yer alabileceğin,Hisarlıkaya,Ücret,Çokören,Alagöz,Yenihisar gibi yerlere gir derim,bu bölge de orta vadede iyi getirebilecek yerlerdir,şuanda 25-30 tl bandında arazi alabileceğin bölgenin,Hallaçlı,Fevziye gibi yerlere oranla rakamlarının düşük kalması nedeniyle ,yakın zamanda bir miktar yükselebileceğini tahmin ediyorum.

Sinan Akın

100.000 tl ile Ankara’da nereden arsa alabilirim?önerilerinizi duymak isterim,teşekkürler

Alper Yalçın

100 bintl ile alacağınız birçok yatırım bölgesi var,ancak benim size tavsiye edeceğim yer şuan kısa bir zamanı kalan Dodurga çevre yolu içi olur,zira parselasyon artık son aşamaya geldi,az bir zaman sonra imar tapuları alınacak ve imar ile birlikte minimum %50 gibi bir kazanç yakalarsınız,bekleme aşamalarında da kazandırır ki yatırımın yapılaşma süreci de kısa olacağından,en iyi kazandıracak bölge diye düşünüyorum.
İkinci olarak çevreyolu dışı ve şehitali önerebilirim,çevreyolu dışında eski Dodurga yeni Şehitali parselleri vardır,hemen çevreyoluna yakın yerlerine yatırım yapabilirsiniz,kısa vadede 1/5000lik plan beklentisi vardır ve iyi getiri sağlar,iki-üç yıldır fiyatları stabil seyreden bölge,planın çıkmasıyla hızlı bir yükselişe geçerek,yatırımcısına iyi getiri sağlayacaktır.
Bir de susuz Belören tavsiye ederim,yakın bir zamanda artık imarı çıkması beklenen bölgenin fiyatları iki yıl öncesinin bile altında seyrediyor ve ufak bir hareketlenme ile kısa vadede kazandıracak bir yerdir.
Yatırım düşüncenize göre bunlardan birini tercih edebilirsiniz,alıp yapılaşma beklemek niyetiniz varsa,en kısa bekleme süresi Dodurga çevreyolu içi diyebilirim,her aşamada kazanırsınız.
saygılar sunuyorum.

İsa Karakaş

Merhaba alp bey ankara yeni mahalle susuz mevki meşelik parsel 2016 arsam var acaba ne olur daha tarla sizce imar gelirmi değerlendirmi oralar tskler

Alper Yalçın

Merhaba, Belören’de parselasyon planı yapılacak, şuan bir firma çalışmalara devam ediyor, imarın tamamlanması ile yakın zamanda artık değerlenecektir, bekleyin kazanırsınız, bölgenin kıymeti gün geçtikçe artmaktadır, dört bir tarafından sarılmış durumdadır, şehrin içerisinde kalmıştır ki Eryaman-Susuz bölgelerinin kaliteli bir şekilde yapılaşması hızla ilerlemektedir, gayrimenkul satışları ve rakamları yüksektir, birkaç yıla kadar Belören’de yapılaşma başlayacağı düşüncesindeyim, artık vakti geliyor.