ARSADAN KONUT PROJELERİ, DİKKAT!

Yıllardır yapmış olduğumuz arsa nereden alınmalı, arsa yatırımı nasıl yapılmalı, arsa alırken nelere dikkat edilmeli.. şeklinde yatırım önerilerimizi, son yıllarda değişen yatırım fikirlerimiz ve yeni tecrübelerimiz ışığında yeni bir blog yazısı ile tazeleme ihtiyacı hissettik. Arsa yatırımı konusunda yeni tecrübeler kazandığımız son dönemde, değişen şartlar karşısında nasıl yatırım yapmalı konusunu yeniden irdeleyelim istedik.

Bundan 5-6 yıl öncesine kadar kendi arsa yatırımlarımızı da yaptığımız şekliyle belli kriterler doğrultusunda birkaç bölge belirleyip, o bölgelerden arsa yatırımı yaptığımız ve yatırımcılara da bu şekilde tavsiyeler verdiğimiz dönem sonrasında son yıllarda yaptığımız arsadan konut getiren projeler ile yatırımcılara da bu tür projelere girmenin, herhangi bir bölgeye yapılacak sıradan arsa yatırımı sonrası imar veya yapılaşma beklemekten çok daha kısa sürede yatırımın dönüşünün olacağı ve daha yüksek kazançlar sağlayacağı görüşü ve önerileri sonrasında geldiğimiz bu noktada artık sağımızın-solumuzun, önümüzün-arkamızın her tarafımızın proje üreten firmalar-kişilerle dolduğunu, işi bilir-bilmez istisnasız her emlak ofisinin arsadan proje geliştirme peşinde koştuğu garip bir döneme gelmiş bulunuyoruz, kimi duysak arsadan proje geliştirmeye başlamış, olur olmaz lokasyonlarda, imar planlarına, plan notlarına, proje geliştirebilmek için gerekli incelemelere dahi tam olarak hakimiyeti olmadan, üstünkörü araştırmalar neticesinde, bazen tamamen dolandırıcılık amacıyla projeler geliştirilir olmuş, günün sonunda herşeyde olduğu gibi Türk Halkı olarak “projenin” de suyunu çıkarmış bulunuyoruz evelallah..

Bakınız yıllar yılı özellikle Ankara’da çok özel yerlere arsa yatırımları tavsiye ettik, birçoğunda çok yüksek kazançlar oldu, bu kazanca bizi yıllardır takip eden yatırımcılarımız şahittir, yirmi-yirmibeş yıllık arsa yatırımcısı olarak arsa yatırımı nasıl yapılır, nerelere yapılır, nelere dikkat edilir.. tecrübelerimizi birçok platformdan insanlara aktardık, edindiğimiz tecrübeler neticesinde evrile evrile bu günlere geldik ki arsadan proje geliştiren firmalar içerisinde öncülerden ve bu işi başlatanlardan olduğumuz da herkesçe iyi bilinir. Evet yine tekrar ediyorum bugün arsa yatırımı yapmak istiyorum diyenlere tavsiyem kesinle arsadan konut projeleri olacaktır. Ancak bu işte zarar edip üzülmemek için aşağıda paylaşacağımız tecrübelere dikkat etmek gerekecektir, şimdi genel hatlarıyla arsa yatırımı nasıl yapılırdan bahsettikten sonra arsadan konut projeleri üzerinde duracağız, nelere dikkat edileceğini sıralayacağız.

Yıllardır gerek yazılarımızda belirttiğimiz, gerekse videolarımızda anlattığımız şekliyle arsa yatırımında en önemli husus lokasyondur, şehirlerin gelişim yönleri dikkate alınarak yapılacak arsa yatırımı, bir zaman sonra yatırımcıya hayal dahi edemeyeceği kazançları sağlayabilir, dört yıl öncesinde “arsa yatırımı ile nasıl zengin olunur” diye bir video çekmiştik, YouTube’da izleyebilirsiniz, orada Ankara’nın tarihsel gelişimini, geçmişteki arsa yatırımı ile zengin olma hikayelerini anlattıktan sonra bugün zengin olmak için Dodurga’ya yatırım yapın demiştik, o gün m2 fiyatı 300₺ den kesintileri yapılmış imarlı hali ile arsa fiyatları hatırlıyorum Dodurga’da, şuan ne kadar oldu bu arsalar 15-20Bin₺/m2, yani dört yılda 50-60 kat kazanç sağlamış, daha da sağlayacağı kazanç geridedir, tamam son birkaç yılda herşeyin değeri 5-10 kat arttı ama 50-60 kat da artmadı değil mi? İşte bizim başarımız da bu, görülmeyeni görmek, düne kadar bizim haricimizde herkes Dodurga’dan birşey olmaz diyordu, Dodurga’nın ne olduğunu herkes gördü, “ Duvara kadar herkes görür, önemli olan duvarın arkasını da görebilmektir ”..
Bizim Beytepe Projemizin 1.6 emsal arsası m2 si 2000$ olmuş durumdadır, birkaç parsel ötesindeki Dodurga arsaları yarın 1.75 ve 2 emsal ile 2000$/m2 yi yakalayacak ve geçecektir..

Bugün için bana “Arsa nereden alınır?” diye sorduğunuzda cevabım “Dünkü Dodurga gibi yerlerden alınır” olacaktır. Bu durumu Türkiye’nin her bölgesine uyarlayabilirsiniz, Türkiye’nin her bölgesinde Dodurga gibi yerler takip edilmelidir. Peki dünkü Dodurga nasıl bir yerdi?

• Ankara’nın en elit bölgeleri olan Çayyolu, Beytepe ve İncek arasında, çevreyolunun içinde, yıllarca imarsız ve dolayısıyla boş kalmış bir yer, nedir bunun anlamı? Elit ve para eden bölgelerin yanında, kenarında boş-imarsız-unutulmuş-unutturulmuş alanlar var ise yatırım buralara yapılmalıdır.

• Şehir gelmiş buraya dayanmış, bir tık ötesi Dodurga, şehrin elit taraflarının çeperlerine yarırım yapılmalıdır, şehrin bittiği alanların bir tık ötesine..

• Çevreyolu içinde kalan alanlar çok önemlidir, ileri dönemde şehrin büyüme hızı ile doğru orantılı olarak mutlaka boş kalan yerler dolar, bunun yanında şehrin belli bölgelerinin çevreyolu dışına taşması da yıllarca sürebilir, çevreyolu faktörüne dikkat edilmelidir.

• Zenginlerin yatırım ve ikamet için tercih ettiği alanlara yatırım yapılmalıdır, varoşlardan pek bir kazanç elde edemezsiniz, büyük kazançlar üst profil insanların bulunduğu bölgelerden gelir.

• Şehrin uzaklarına yatırım yapmamalısınız, her 5-10 km mesafe onlarca yıl fazladan beklemek demektir, uzağa giderseniz size bir fayda sağlamaz, en iyi ihtimalle sefasını torunlar sürer, kimse süremeyebilir de..

• Büyük projeler takip edilebilir, organize sanayidir, uydu kentlerdir, cazibe merkezi olabilecek projelerdir, öncesinde haber alınabilirse yüksek kazanç olabilir, Yalıkavak’ta marina yapıldığını duymuştum yıllar önce Yalıkavak sıradan bir yerken, hemen çevresinden bir arsa almıştım, marina sonrasında patladı gitti..

• Ossium 1 projemizin arsasını birkaç yıl önce 350-400₺/m2 lere almıştık, bir villa getirili 500 küsür m2 hisseye 200bin₺ ödemişti yatırımcımız. Mütahit firma sıkıntısı nedeniyle biraz süreç uzadıktan sonra, firmaya birçok maddi tavizler vererek inşaatı biz devraldık, işte finansal güç burada önem kazanıyor, yatırımcımızı mahkeme ile uğraştırıp, projemizi yıllarca mahkeme sürecine sokmadan kurtardık, şuan inşaatımız başladı, bugün sadece arsası 5-6M₺ civarında ediyor, villa bitmiş olsa 10M₺.. Peki nedir buradaki espiri? Nasıl bu kadar fiyat arttı birkaç yılda? Öyle ya 200Bin₺ ye alınan aynı arsa rakamı 5-6M₺ olmuş, villaya döndüğü taktirde 10M₺ üzerine çıkıyor, nasıl oldu? Proje havaalanına çok yakın, denize çok yakın, Bodrum’a çok yakın, ormanın içinde müthiş bir aurası var, imarlı ve imar sorunu hiç yok, hemen ruhsat alınabilecek şekilde bir arsa..burası olmazsa hiçbiryer olmaz dedim ve kararı verdim, birkaç yıl içinde bizden sonra bölgede birçok proje ve inşaat yapıldı, şuan ciddi bir değer oldu.. işte arsa yatırımının nasıl olması gerektiğine dair başka bir örnek daha..

Geçmişteki “Arsa Yatırımı Nasıl Yapılır?” alakalı yazılarımı da inceleyerek, arsa yatırımı konusunda son derece önemli bilgilere sahip olabilirsiniz, geçmişte yazdığımız yazılara ek bu yazımızla birlikte güncel arsa yatırım tavsiyelerine uyarladık, dikkat edilmesi gereken özellikle son dönemde yaygınlaşan arsadan konut projeleri konusunda yatırımcıları uyarmak istedik, aşağıda proje konusunda dikkat edilmesi gerekenleri bulacaksınız, tecrübe ettiğimiz sıkıntıları da örneklerle açıklamaya çalıştık:

• Öncelikle proje üretmeye çalışan firma çok önemlidir, firmanın yaptığı işler, kaç yıllık geçmişi olduğu, yaptığı-bitirdiği işler, kurumsal yapısı, güvenilirliği, işinin arkasında durup-durmayacağı, finansal gücünün olup olmadığı gibi konular çok önemlidir. Bazı projelerimizde yaşadığımız sorunları yatırımcılara yansıtmamak ve ismimizi korumak adına ciddi paralar harcadık, yatırımcı biraz zaman kaybetti ama yatırımı uzun yıllar mahkeme vs ile sürünmemiş oldu, proje yapan firma böyle bir durum karşısında ne yapabilir? Finansal güç bu açıdan çok önemlidir.

• Bu işte dolandırlacak çok para olduğunu gören dolandırıcıların ağızları sulanmaktadır. Gelişigüzel bir projeye eş-dost tavsiyesi ile balıklama atlanıp girilmemelidir, aşağıda belirteceğimiz hususlardaki araştırmalarınızı bizzat kendiniz yapınız, dolandırlan insanlar genelde bir yakını vasıtası ile tuzağa çekilmektedir.

• Proje üretilen lokasyon.. En önemli konulardan birisi de lokasyondur, bölge müteahit firmaların talep ettiği bir yer midir? Çoğunlukla üretilen projelerin müteahit firmaların girmeyeceği lokasyonlarda olduğunu görmekteyiz, zira uygun fiyata bulunan arsa tabiri caizse dağ başında olacağı düşünüldüğünde, yıllarca inşaat yapılamayacak yerler olduğu görülmektedir, ya da konut fiyatlarının düşük olduğu ve müteahhitlerin kazanamayacağı lokasyonlarda da aynı durum sözkonusudur, projede iplerin Müteahitin elinde değil de arsa sahibinde olacağı bölgeler seçilmelidir, bu da konut fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde olacaktır, şöyle de bir durum varken gidip niteliksiz bölgelerde projeye dahil olunmamalıdır, çok iyi bir lokasyonda topraktan girerken diyelim ki 1+1 daire için 2-2.5M₺ ödeme yapacağınız düşünüldüğünde, yukarıda bahsi geçen çok kötü bir lokasyonda da proje yapan firma sizden 0.5-1M₺ talep etmeyecektir, oraya da minimum 1.5-2M₺ talep edecektir, bu gibi durumda bölgedeki bitmiş konut rakamlarının da zaten o civarlarda olduğu görülmektedir, topraktan girmenin ne avantajı kalacak? O bakımdan lokasyon çok önemlidir, bir miktar yüksek ödeme yapılacak olsa da kaliteli bölgelerdeki projelere dahil olmalısınız. Bizim bütün projelerimizin lokasyonu birbirinden güzel ve yatırımcımız alırken bölgedeki bitmiş konutlara göre minimum üç kat uygun fiyat ödeyerek projeye dahil oldular, yani bölgede bitmiş konut 10₺ ise biz aynı konut getirili arsa projesini 3₺ ye yaptık. Şuan böyle kazançlı arsalar çıkmadığı için bir yıldır Dr.Alp Grup olarak yeni proje yapmıyoruz, gelişigüzel arsalara sırf biz kazanalım diye proje yapmayız.

• Örneğin Kıbrıs’ta proje üreten bir firma para etmez lokasyonlarda milyonlarca liralık proje satışı yapmış, insanlara süslü püslü proje görsellerini gösterip, müteahit firmaların elli yıl uğramayacağı lokasyonlardaki üç kuruşluk arsalara proje geliştirmiş, bu durumda yarın yatırımcıların ellerinde patlaması kaçınılmaz olacaktır, lokasyona dikkat, bizzat gidip arsayı görmenizi tavsiye ederiz, gözünüzle görmediğiniz arsaya yatırım yapmayınız.

• İnşaatı yapacak müteahit firma da çok önemlidir, eğer belirtilen bir müteahit firma varsa firmanın tamamlanmış projeleri, kurumsal geçmişi vs araştırılması gerekir, firmanın internet sitesi dahi firma hakkında birçok fikir verir, iyi bir internet sitesi firmanın ön yüzüdür, tek başına yeterli midir? tabi ki hayır, içeriğin de iyi olması gerekir. Düzgün bir firma inşaatı sorunsuzca yapacaktır.

• Müteahit firma ile yapılacak kat karşılığı sözleşme, önemlidir ama firmanın karakterli olması daha önemlidir, iyi bir firma ile gelişigüzel bir sözleşme yapılsa da firma inşaatı kendisine yakıştığı şekliyle yapacaktır, dünyanın en iyi sözleşmesini yapsanız, karaktersiz bir firma karşısında yıllarınız heba olur birşey yapamazsınız, o nedenle en önemlisi müteahit firmanın düzgün olmasıdır.

• Ödeme yapılacak rakam.. Ekstra başka bir ödeme talep edilecek mi? Kooperatif şeklinde yapılan projelerde genellikle öncesinde size başka bir ödeme olmayacağı söylenir, sonrasında genel kuruldan geçirilecek karar sonrasında sizden ödeme talep edilebilir, yine firmanın kurumsallığı burada önem kazanır, ismine önem veren, leke sürmek istemeyen firmalar böyle bir talepte bulunamazlar ama Ahmet-Mehmet emlaktan yapılacak yatırımda sıkıntı yaşanabilir, adamın bir masa sandalyesi var, kaybedecek birşeyi yok..

“Başımıza gelen bir olayda •Ankara’da bir kooperatif ile ortak bir proje satışımız olmuştu, öncesinde 400 hisse satış yapılacağı söylenilmiş, biz satışı bitirdiğimizde, bizden habersiz yapılan genel kurul ile hisse sayısı 450’ye çıkarılmış, 50 hisse 400 hissedarın metrajından hırsızlanmıştı, kılıfına uydurulduğu için de yapacak birşeyimiz olmamıştı..”

• Tapu, belediye gibi resmi kurumlardan yatırım yapacağınız projeye yönelik arsanın imar durumunu, borç-harç herhangi bir sıkıntısının olup olmadığını, inşaat ruhsatı alınabilir olduğunu, emsale göre kaç daire çıkacağı ve firmanın satışta olan daire adedini, müteahitte kat karşılığı hangi oranla verilebileceği gibi konular üzerinde detaylı araştırma yapılmalıdır.

• Herşey iyi olsa dahi birçok proje bunlardan birisinin yanlış hesaplanması nedeniyle yıllarca beklemektedir, örneğin daire sayısını yanlış hesaplama, müteahit kat karşılığı oranını hatalı belirleme, imar sıkıntısı, plan iptali, plana açılan davalar vs sonucu yıllarca bekleyen projeler vardır.
Bu tür topraktan projeler herşeye dikkat edilse dahi müteahit firmaların sıkıntısından, resmi işlemlerden, imar durumu değişimlerinden vs kaynaklı uzama ihtimali olan yapılardır, adı üzerinde yatırımdır, yatırıp finali beklemeyi gerektirir, dolayısıyla başlangıçta girerken süreç uzamasını göze alıp girmelisiniz, biz her proje için başlangıçta ortalama üç yıl gibi bir teslim süresi belirtiyoruz ama bu süre herşey yolunda gitmesi durumundadır, örneğin Esenboğa 1 ve 2 projemizde belirtilen süreden de erken teslim yaptık ama birkaç projemiz müteahit sıkıntısı nedeniyle uzadı, işler yolunda gitmedi yani, bu durumda yapacak pek birşey olmuyor beklemek dışında, o nedenle projeye girerken bu tür süre uzamalarına hazırlıklı olmalısınız, değilse bu durumu göze alamayacaksanız gidip üç-dört kat fazla para ödeyip bitmiş daire alacaksınız, iyi lokasyonda ve o günkü şartlarda uygun fiyat ile projeye girdiyseniz finalde gelecek kazanç hiçbir yatırım aracında olmayacağı kadardır,

• Bizim 20 tane projemizden üç tanesi bitirilip teslim edilmiş, önümüzdeki yıl sonu itibarı ile 12-14 arası projemizin bitirilip teslim edilmesi planlanmakta, iki yıl sonra da tamamının bitirilmesi veya bitime yakın hale gelmesini beklemekteyiz.

• Borsada da yatırımcılar son dönemde ciddi kayıplar yaşadı, yatırım aracı ne olursa olsun kayıp olabiliyor bazen, bu tür arsadan konut projelerinde uyarılara dikkat ederseniz kayıp pek mümkün değildir. Yatırımda kâr zarara kardeştir, akıllı yatırım yapılır ve uyarılar dikkate alınırsa arsadan konut projelerinde zarar edilmesi mümkün değildir, tek kayıp biraz zamandır, yani bazen biraz fazla beklemek olacaktır.

Sonuç olarak bu yazımızda arsa yatırımı hakkında güncel bilgi ve tecrübe paylaşımlarımız oldu, Türkiye’de nereden arsa alınır veya bulunduğunuz bölgede arsa yatırımı düşündüğünüzde size yol göstereceğini düşündüğümüz güncel konular ve arsadan konut projesine girerken dikkat edeceğimiz hususlara değindik, risklerden bahsettik ki eğer risk varsa kazanç da o oranda olmalı diye düşünülmesi de gerekecektir, şöyle ki başlangıçtaki satış rakamlarıyla projenin bulunduğu bölgedeki aynı nitelikteki konut rakamları arasında üç kat fark olmadığı durumda bize göre kazanç/risk oranı düşük kalacaktır.

Bu yazımızda Türkiye’de Arsa Nereden Alınır? ve Arsadan Konut Projeleri konuları üzerinde konuştuk. Bir sonraki yazımızda buluşmak üzere…

Alper Yalçın