2022 Yılı Arsa – Gayrimenkul – Emlak Yatırım Tavsiyeleri

2022 yılına gireceğimiz bu günlerde finansal piyasalar ve dövizdeki aşırı hareketliliğe rağmen geride bırakmakta olduğumuz yılda gayrimenkul sektörü de piyasa hareketliliği açısından nasibini fazlasıyla almış, bu yıl içinde tüm gayrimenkuller için yüksek talep ve buna bağlı olarak ciddi fiyat artışları gözlemlenmiştir. Bu durumun 2022 yılında da devam edeceği düşüncesindeyiz. Zira dövizdeki aşırı yükselme yurtdışı yatırımcılar için müthiş bir yatırım cazibesi oluşturmuş, Türkiye’nin belli bölgeleri talebe yetişemez hale gelmiştir. Önümüzdeki yıl için de kurdaki yükselişlerin oluşturacağı fırsatla yurtdışı yatırımcıların döviz bazlı alımlarının onlar adına çok uygun rakamlara tekabül edeceğini ve gayrimenkul satışlarının artarak devam edeceğini, tüm sahil kesiminde ve büyükşehirlerde konut, arsa, kira getirili ticari gayrimenkul satışları patlamış olduğunu, önümüzdeki yılda da bu işlemlerin artarak devam edeceğini tahmin etmenin hiçte zor olmayacağını düşünmekteyiz.

Peki bu denli piyasa hareketliliği yaşanırken nasıl gayrimenkul yatırımları yapmalıyız? Yüksek talep gören yerler nereler? Hangi gayrimenkuller yüksek kazanç sağlayacak? Yatırım şeklimiz nasıl olmalı?.. gibi soruları, gözlemlerimiz ve tecrübelerimiz doğrultusunda cevaplamaya çalışalım.

Öncelikle yerli ve yabancıların gözdesi olan bölgelerden başlayacak olursak, tüm Ege sahillerinin bu furyadan en fazla nasibini aldığını ve gayrimenkul fiyat artışlarının en yüksek olduğu bölgelerin başında geldiğini bu yıl içinde hepbirlikte gözlemledik. Geçtiğimiz yıl pandemi nedeniyle yerli yatırımcıların akınına uğrayan bölge, dövizdeki yükseliş nedeniyle yabancı yatırımcı için de bedava denilebilecek rakamlara düşmesi nedeniyle yabancı yatırımcının da en fazla tercih ettiği alanlar haline gelmiştir. Örneğin Bodrum’da bir yılda dört-beş kat fiyat artışları gözlemlenmiştir, inşaa edilen tüm projeler adeta kapışılmıştır, talebi karşılamakta zorluk çekilmiştir.. Bodrum Türkiye’nin en büyük markalarından bir tanesi haline gelmiştir. İstanbul, İzmir, Ankara, gibi büyükşehirlerde de gayrimenkul rakamları bir yıl içerisinde kat kat artmıştır. Dolayısıyla bu durum iyi kazanmak için önümüzdeki yıl da gayrimenkul yatırımlarımızı marka bölgelere yapmak gerektiğini bizlere düşündürmektedir.

Salgının başında yazdığımız yazımızda belirttiğimiz durum bu yıl içerisinde bariz bir şekilde gerçekleşmiş, insanlar gayrimenkul ve otomotiv başta olmak üzere tüm herşeyi talan etmiş, her sektörde satışları patlatmıştır.

Şimdi buraya dikkat!! Bunca hareketli gayrimenkul piyasası varken, kalkıp da şehrin dışından-dağın başından, yapılaşma beklentisi olmayan alanlardan imarlı, arsa görünümlü tarla ya da imar geçecek beklentisiyle imarsız tarla yatırımı yapmak kadar mantıksız bir hareket olabilir mi sizce?? Kazanmaksa eğer amaç, hiçbirşey bilmiyorsak nitelikli bölgelerden konut yatırımı yapmak dahi bundan daha fazla kazandıracaktır, zira henüz inşaat maliyetleri tam anlamıyla konut rakamlarına yansımış değildir, maliyetler kat be kat yükselmişken, fiyatlardaki artış buna oranla düşük kaldığı için, önümüzdeki yıl rakamların daha da artacağını düşünmekteyiz, dolayısıyla yatırım şeklimizin bu yıl için de tıpkı geçtiğimiz yılda sık sık belirtmiş olduğumuz gibi şehrin dışındaki arsa-tarlalar yerine, nitelikli konut ve ticari gayrimenkul yatırımları veya bu yıl içerisinde gerçekleştirmiş olduğumuz projelerimizde olduğu gibi, hemen inşaat yapılabilecek nitelikli arsaları gruplar halinde satın alarak, birkaç yıl içinde çok uygun rakamlara konut sahibi olabileceğimiz yatırımlara yönelmemiz gerekmektedir. Örneğin Bodrum’da bu yıl içinde yapmış olduğumuz iki projenin her ikisinde de şuan inşaat ruhsatı işlemleri devam eden, ilkinde kişi başı 200bin₺ yatırımla, inşaatı birkaç aya kadar başlayacak ve 1.5milyon₺ ye lansmana çıkacak olan, tamamlandığında 2-2.5milyon₺ değerinde olacak konutlar alacağız, ikinci Bodrum projemizde ise kişi başı 565bin₺ ödeme ile, yine inşaatı birkaç aya kadar başlayacak olan, 3-3.5milyon₺ ye lansmana çıkması beklenilen, tamamlandığında 4.5-5milyon₺ değerinde konutlar alacağız. Bu yıl içerisinde Ankara, İstanbul ve Bodrum’da bu türde birçok proje gerçekleştirmiş bulunmaktayız, tamamında kazanç tıpkı Bodrum projelerimizde olduğu gibi çok yüksek olmuş, artık akıllı yatırımın yönü bu tür projelere ve bahsettiğimiz nitelikli bölgelerde konut ve hızlı yapılaşma olabilecek, iyi lokasyonda arsa alımı şekline dönmüştür. Eskisi gibi “tarla alayım imar geçince iyi kazanç sağlarım” dönemi bize göre bir süre için kapanmıştır. Şöyle ki Bodrum-Milas bölgesinde zeytinlik m2 fiyatları geçtiğimiz yıl 13-14₺ iken şuanda 16-17₺ olmuş buna karşın imarlı arsaların en kötü lokasyonda olanı dahi 3-4 kat artış göstermiştir, aynı mantıkla örneğin Ankara çevresi imarsız tarla fiyatları cüzzi bir artış göstermişken, imarlı ve nitelikli lokasyonda arsa fiyatları inanılmaz artış göstermiştir, dolayısla geçtiğimiz yıl yapmış olduğumuz tavsiyelerin ne kadar da yerinde olduğu apaçık ortadadır, önümüzdeki yıl için de bu durumun aynı şekilde gelişeciğini anlatmak istiyoruz.

Önümüzdeki dönemde bu tür projelerin daha da kıymetleneceğini, zira artan gayrimenkul fiyatları ile insanların konut alımında zorlanacağı ve bu tür projelere daha fazla yöneleceği düşüncesiyle, yaptığımız projelerdeki inşaatlarımız yükseldikçe sağlayacağımız güvene binaen, bizim de gelecek olan talebe yetişmekte zorlanacağımızı net olarak şimdiden hissediyoruz. O bakımdan yaptığımız projelerde çok dikkatli hareket ederek hata yapmamaya çalıştığımızı belirtiyor ve bundan sonra yapacağımız projeler için de çok daha dikkatli olmamız gerektiğinin bilinciyle hareket ediyoruz. Telegram yatırımcı grubumuzdaki binlerce kişi sürekli olarak bizleri takip etmekte ve çok iyi gayrimenkul yatırımları yapmaktadır.

Son yıllarda yatırımcılara sürekli olarak tavsiye ettiğimiz Çayyolu-Dodurga arsa yatırımında da sona gelinmekte olup, Dodurga arsa fiyatları önlenemez şekilde yükselişe geçmiş, son birkaç ay içinde fiyatlar ikiye katlamıştır, çok kısa süre içinde çözüleceği herkesçe duyumlanan bölgenin imarı netlik kazandıktan sonra yatırımın asıl kazancı sağlayacağını çok iyi biliyoruz, zira çevrede eşdeğer arsa değerleri, bugünkü Dodurga rakamlarının dört-beş kat fazlasıdır, bu da demek oluyor ki yarın imar tamamlanıp, inşaat ruhsatı alınabilir hale geldiğinde, yatırımcı dört-beş kat daha kazanacaktır, bu süreç çok uzamayacaktır ki bugüne kadar Dodurga için birçok platformda belirttiğimiz durumların tamamı ortaya çıkmış, artık sona gelinmiştir.

Yıllardır gerek blog yazılarımızda belirtmiş olduğumuz gerekse soru-cevap bölümümüzde gelen sorulara verdiğimiz cevaplarda yaptığımız yorumların doğruluğu, bize gelen olumlu dönüşlerden tescillenmiş olup, yatırımcılar tarafından sürekli olarak ne kadar faydalı olduğumuz vurgulanmaktadır, birkaç yıl öncesinde yaptığımız yorumları birebir yaşayan yatırımcıların “keşke sizi dinleseydim” tarzındaki dönüşleri bizlere haklı gururlar yaşatmaktadır. Bu bağlamda yıllardır belirttiğimiz gibi arsa yatırımında kazancın kesinlikle tesadüfen olmadığı, yatırım yapılacak bölgeye alelacele, emlakçıların hikayeleri ile karar vermenin hüsranla sonuçlanacağı, yıllarca kazandırmayacağı, paranızın boşyere bağlı kalacağı, bunlara karşın yatımda kazanmak için kesin ve net olarak yapılması gerekenlerin aşağıdaki gibi olması gerektiğini tekrar tekrar vurgulamak istiyorum.

Yatırım bölgesi, arsa yatırımında en önemli konudur, şehrin para eden taraflarında, yerleşime yakın, kısa vadede yapılaşma beklentisi olabilecek alanlarına yatırım yapılmalıdır. Bölge seçerken kıyas çok önemlidir, şehrin yatırım haritası çıkarılmalı, bu haritaya göre bu özelliklerde birkaç bölge belirleyip, bu bölgeleri gayrimenkul rakamları, yapılaşma hızı, gayrimenkul satış hızı, tercih edilirdik.. gibi kriterlere göre birbiri ile kıyas etmek ve en rantabıl olanını tercih etmek, arsa yatırımının en önemli amacı olan en kısa vadede en yüksek kazancı sağlamak açısından çok önemlidir.
Şöyle bir örnek verecek olursak, bugün için Ankara’da yatırım yapacak olsak, şehrin en hızlı gelişim gösteren Eskişehir Yolu üzerinde Dodurga mı Yapracık Sağ mı? almalı sorusu için benim mantığıma göre doğruyu bulmaya çalışacağım; Bir kere iki bölge de yatırım açısından bizim kriterlerimize uyan, şehrin kenarında, gayrimenkul rakamlarının yüksek olduğu ve nitelikli insanların tercih ettiği bölgede.. Ancak bugün için Yapracık Sağ’da rakamlar 2500-3000₺/m2 lere gelmiş, nedeni de otoban bağlantısı ve son dönemde yapılmış olan, bana göre henüz erken ve birtakım olaylara binaen yapılmış, birkaç yıl sonra inşaata başlanılması düşünülen müteahit kat karşılığı sözleşmeleri.. henüz erken diyorum, zira yıllardır yapılaşma bekleyen örneğin Yuva Otobanaltı bölgesi, Çakırlar’ın bitişiği olması, aradan yol, otoban geçmemesi halinde dahi henüz yapılaşma başlamış ki, altyapısı dahi olmayan Yapracık’ta otoban dışı olmasını da gözönüne aldığımızdan dolayıdır bu söylem..Acaba bu rakamlardan bölgeye yatırım yapılır mı? 1000 m2 arsa alsak, 2300m2 kapalı alan ve 11.5 dairelik bir arsa almış olacağız, en iyi şartlarda %40 ile birkaç yıla kadar müteahit firma ile anlaşsak, birkaç yıl da inşaat sürse minimum 5-6 yılda bize 4.5 daire getiri sağlayacak, daire rakamları da bugün için orada bir proje yapılsa ortalama 1Milyon₺ olsa, toplamda bugünkü daire fiyatı ile 4.5milyon₺ getiri sağlayacağız.. 2.5-3milyon₺ yatırım ile, 4.5milyon₺ getiri..

Şimdi de Dodurga’ya bakalım, 1Milyon₺ ye alacağımız 1000m2 arsanıza, 1750m2 kapalı alan ve 11.6 dairelik bir arsa almış olacağız ve birkaç yılda müteahit firma ile anlaşıp, birkaç yılda da inşaat yapımı sürse yaklaşık olarak Yapracık ile aynı sürede 5.25 daire getirisi sağlayacağız, bugün Dodurga çevresinde minimum 2milyon₺ olan daire fiyatlarına göre hesaplarsak 1Milyon₺ yatırım ile, aynı sürede 10.5milyon₺ bugünkü daire fiyatları ile getiri sağlayacağız, üstelik Dodurga için arsanıza daha fazla müteahit firma talip olacaktır, dolayısıyla bu yapılan kıyasa göre hangisi mantıklı ise, yatırım bölgesi seçimini ona göre yapmalıyız..

Şehrin uzaklarında emlakçıların bire bin katarak anlattığı hikayelere kanarak yatırım yapmamalıyız, bu anlatılanların hayata geçmemesi durumunda bırakın kazancı, zarar edersiniz ki zaten çoğunlukla anlatılanlar da gerçekleşmez. O bakımdan arsa yatırımında şehirden uzaklaşmamak gerekir, her zaman belirttiğimiz gibi her 10 km’nin, yatırımın geri dönüşü açısından 20 yıl demek olduğunu unutmamalıyız, üstelik artık Ankara başta olmak üzere pekçok şehir eskisi kadar büyüyüp, hızlı gelişim göstermemektedir, ekonomik nedenler ve şehrin hengamesi, salgın hastalık gibi durumlar tersine göçü tetiklemektedir. Arsa yatırımını kendinize faydası olması için yapmak istiyorsanız bu yazdıklarıma dikkat etmelisiniz, bazı arkadaşlar 10-20 yıl beklerim diyor, 10-20 yıl çok uzun zaman, neden birkaç yılda bir kazanıp, kazandığınızın bir kısmını konforunuz için harcayıp, büyük kısmını tekrar birkaç yıllık yatırımla kat kat katlamak hedefi değil de, çocuklarınıza, torunlarınıza bırakmak için yatırım yapasınız değil mi?

Geçmiş yazılarımızı da okuduğunuzda ne kadar isabetli olduğumuzu kendiniz gözlemleyeceksiniz, soru cevap bölümümüzden ve blog yazılarımızdan birçok kişinin faydalandığı ve tecrübe paylaşımlarımızın yatırımcılara doğru yatırımın çerçevesini kalın çizgilerle çizdiğini, bu alanda elimizden gelenin en iyisini yapmaya çalıştığımızı ve bu misyon ile kendimizi sürekli olarak güncel tutacağımızı belirtiyor,

herkese saygılar sunuyoruz.-

2021 Yılı Arsa, Gayrimenkul Yatırım Önerileri<<