Yeni Ankara ve Eskişehir Yolu Tarihsel Gelişimi

Seksenli yıllardı, iyi hatırlıyorum mahallemizden bir arkadaşımız Ümitköy’e taşınmıştı, çok garip gelmişti bana, daha önce hiç duymadığım bir yere, Ümitköy’e taşınmak!! Çok garipsemiş, köye taşınmalarına bir anlam verememiştim, üzülmüştüm ve biraz da acıma duygusu kaplamıştı içimi, ziyaretine gittiğimizde git git bitmeyen o yolda ilerlerken saatlerce gidilen uzun yolculuklardaki yorgunluğu hissetmiştim, yol yok-iz yok, çamur-çorak, toz-toprak.. Çocuk aklımın ucundan geçmezdi Yeni Ankara’nın merkezinin orası olacağı, bugün baktığımda seksenlerde kurulan Ümitköy Yeni Ankara’nın merkezi olmuş, doksanlarda Konutkent, İkibinlerde Yaşamkent parlatılmış her on yılda şehir bir adım öteye kaymış, adım adım ilerleyerek bugün yani ikibinonlarda da Beytepe-Alacaatlı-Dodurga bölgelerinde imarsız yer bırakılmamış, Eskişehir Yolu üzerinde vitrini yapılan Yeni Ankara’nın içerisi doldurulmaya başlanmış, önümüzdeki beş-on yılda da şehrin elit arsa deposu olarak bu bölgelerin doldurulacağı gün gibi ortaya çıkmıştır. Bu tabloya bakarak kesinlikle şunu söyleyebiliyorum ki, şehrin bir beş yıl daha Eskişehir Yolu üzerinde çevreyolu dışına taşma ihtiyacı yoktur. Üst kısımlarında henüz İncek bölgesi bile yapılaşmasını tamamlayamamışken, Eskişehir Yolu ile arasındaki Beytepe-Alacaatlı-Dodurga bölgeleri de boşken, Şehitali-Yapracık-Ballıkuyumcu yani otoban dışı bölgeleri ancak ucuz konutların yapılabileceği TOKİ tarafından inşaa edilir, müteahhit firmalar çevreyolu içi boşken, buralara proje yapmayı akıllarının ucundan bile geçirmezler diye düşünüyorum. Şehrin gelişimini adım adım takip etmek yatırımda en önemli noktalardan bir tanesidir, bir adım öteye yapılacak yatırımın, yıllarca boşa bekleyeceğini belirtmek isterim. O bakımdan Eskişehir yolu gelişimine bakarak yatırım yapılması gereken bölgeler açıkça ortaya çıkmaktadır. Yatırımda en yüksek getiri birincisi imar sürecinde sağlanır, ikincisi de yapılaşma ile finalde sağlanır, bunların arasındaki seyirler genelde rutindir ve kazandırmaz, ikisini de barındırmayan bir bölgeye yapılan yatırım paranızın değerini korumaktan öteye geçemez, yani kazandırması çok zordur, arsa yatırımının amacı kısa vadede yüksek getiri sağlamaktır ve bu getiriyi de ancak bu şartlarda sağlarsınız, spekülasyon bölgelerde de kısa vadede ciddi kazançlar olabilir ama ciddi duyumlar ya da iyi bir öngörü, bölge piyasasını yakından takip gerektirir.

Doksanlı yıllarda kurulan Başkent Üniversitesi Bağlıca Kampüsü, o yıllarda bugünkü Çankaya Üniversitesi pozisyonunda bir yerleşke gibiydi, etrafı bomboş, tabiri caizse dağın başında bir lokasyonda idi. Aradan geçen 25-30 yılda bugün şehrin içinde kaldı, bugün Çankaya Üniversitesi etrafındaki TOKİ’ler gibi o yıllarda da Başkent Üniversitesi civarlarına yeni yeni düşük kalite inşaatlar yapılmış, günümüzde yapılan projeler ise yüksek kalitede ve çok yüksek rakamlara alıcı bulur hale gelmiştir, vakti geldiğinde çevreyolu dışında da belli kalitede projeler yapılacaktır ama 25-30 yıl işte dile kolay. O yıllarda yatırımda Temelli Türküsü ağızlardan düşmüyordu, 2015 yılında Ümitköy’ün Yeni Ankara’nın merkezi olacağı ve şehrin Temelli ile birleşeceği dilden dile söylene geliyordu, yıl 2018 oldu hala Ankara çevreyolunu çıkabilmiş değil, bu Türküler hala dillerde ve hala dinleyici buluyor, sonu hüsranla biten yatırım türküleri.

Toki Turkuaz’lar, Yapracık Toki’ler, Yurtçu Toki’ler inşaa edileli yıllar olmuş ve çok düşük rakamlara daire satışları oluyorsa, aidat parasına kirasız kiracı oturtuluyorsa, etrafındaki arsalar %30-35 arasındaki rakamlarla bile müteahit bulamıyorsa, Oyak Ballıkuyumcu’ yu geçince sol taraftan almış olduğu arsasına proje başlayacağını açıklamasıyla, Ballıkuyumcu arsalarına Toki’den fazla ne katabilir? Ancak on-onbeş yıl sonrasının bölge yapılanmasındaki temellerini atabilir, daha ötesi olamaz, nedeni de birtek üniversite ile o bölge ancak o kadar gelişim gösterir ve ancak Malıköy Başkent Organize ile Sincan Organize arasına başlanan yol açılır, arası sanayi bölgesi olmaya başlar ki işte siz o zaman görün Yurtçu-Ballıkuyumcu-Yapracığı, o zaman işte altı dolar buraların, o zaman değil onikibin konut, yüzonikibin bile az gelir, bu durumu tahminimce benim gibi Oyak ta düşünmüştür ve  2018 de projenin modelini oluşturmaya başlayacağını açıklamış, başlangıç ve bitiş tarihini de buna göre ayarlamıştır.

Yapracık-Şehitali-Ballıkuyumcu bölgeleri Eskişehir yolunun yeni Bağlıca’ları olmaya adaydır, çevreyolunu çıktığınızda buraların bir Çayyolu olacağını beklemeyin, en iyi şartlarda Bağlıca ayarında olacaktır, zira buralara hareketi organize sanayiler katacaktır ve yapılacak projeler de sanayi bölgelerine yönelik olacaktır, tıpkı Ostim civarında Serhat, Macun, Batıkent gibi, orta sınıfa yönelik bir şehir kurulacaktır oralara, Fabrika patronlarının nereyi tercih edeceği bellidir, oralarda yaşayacaklar da bellidir, o bakımdan üst limiti Bağlıca gibi düşünmek gerekir, Çayyolu değil.

Vakti gelip te çevreyolu dışı yapılaşmaya başladığında ise öncelikle Yapracık Eskişehir yolu etrafı ve Dodurga’dan geçme Şehitali bölgesi arazi yapısının güzel ve manzaralı olması nedeniyle eşzamanlı olarak yapılaşmaya başlayacağı düşüncesindeyim, dolayısıyla yatırımda çevreyolu içinden sonraki adım buralar olmalıdır, sonrasında bir adım ötesi Yurtçu ve Ballıkuyumcu’dur, solda Şehitali-Fevziye-Hisarlıkaya, sağda da Peçenek-Çiçektepe-Esenler gibi Eskişehir yoluna uzaktaki bölgeler tıpkı Beytepe-Alacaatlı-Dodurga gibi vitrin sonrasında içi dolacağı zaman kıymete binecektir, önce vitrin yapılır, sonra içerisi dizayn edilir. Şimdiden buralara yatırım yapıp ta finali beklemek, uzun bir süreç gerektirir. Yatırımda şapkadan kuş çıkarmak gibi hayali beklentilere girmeyin, hiçbir zaman olacaklarla ve yapılacaklarla hareket etmeyin, mevcut durumu gözönüne alıp akıllıca takip ederek yüksek getiri sağlayabilirsiniz, değilse size vaadedilen terminal-sebze hali-disneyland gibi şeyler yıllarca yapılmayacaktır bunu iyi bilin, bunlar emlakçıların bölgeyi cazip kılma adına pazarlama ve süsleme taktikleridir.

Herkese saygılar sunuyorum.

Arsa Yatırım Önerileri
0Shares
Arsa Yatırımı Akıl İşidir.<< >>5+1 Kat ve Yatay Yapılaşma Meselesi.