2018 Arsa Yatırım Tavsiyeleri

2018 yılına yaklaştığımız şu günlerde özellikle küçük yatırımcılar için garantili yatırım açısından bazı konulara değinmek istiyorum, yatırımın finalde getirisi iyi olsun ve garantili olsun istiyorsanız bilgi ve tecrübe paylaşımı tadında yatırım tavsiyelerimiz tam size göre olacaktır, belki süreç birkaç yıl gecikmeli olabilir ancak ”arsaya yatırım yaptık ama bir getirisi olmadı, bize daha farklı anlatılmıştı ama dedikleri çıkmadı” şeklindeki yakınmalarınızı minimize edecek yatırım tavsiyelerinde bulunacağız. Üstteki tarzda yakınmalar ile ”vaktiyle şuradan arsa alsaydık şuan zengindik” tarzında eyvahlar arsa yatırımında en büyük paradox’tur. Her ikisiyle de karşılaşmamak için ciddi araştırma yapan okuyucularımızın tarafımıza teveccühleri, bunun en iyi göstergesidir.

Eskiden araba alırken şurası Mercedes’e benziyor, burası BMW gibi duruyor deyip kendimi kandırırdığımı Mercedes-BMW’ye binince farkettim, o işin öyle olmadığını, benziyor dediklerimin aslına bakarsanız kalite açısından çok bir alakası olmadığını sahip olduğumda öğrendim, kalitenin her ayrıntısının farklı olduğunu, hiçbirisi Mercedes ve BMW gibi olmadığını tecrübe ederek anladım, arsa yatırımda da bunun böyle olduğunu gördüm, şuraya üniversite olacakmış, buraya terminal yapılacakmış, kanal yapılınca uçacakmış’lar yerine, hadi yapılmazsa düşüncesiyle direk Mercedes’e yani her tarafı üniversite, terminal, kanal olan, parası bol olanların tercih ettiği yerlere yatırmak gerektiğini ve  bu tür bölgelere yatırım yaparsam getirisinin garanti olacağını, birkaç yıl fazla beklesem bile finalde mutlak surette kazanacağımı gördüm, o bakımdan “gibi olan”  (Çayyolu,Çukurambar vs. gibi olacak denilen) yere değil direk “gibi olunan” yerlere yatırım yapıyorum.

On yıla yakın yatırımcı kimliğimiz ile iki yıl önce kurduğumuz Dr. Alp Gayrimenkul firmamız bu platformdan garantili ve şehrin marka bölgelerinde, gayrimenkul rakamlarının yüksek olduğu akslarda, yatırım değeri yüksek alanları tamamen tavsiye niteliğinde işaret etmekte olup, herhangibir bağlayıcılığı ve sorumluluğu olmaksızın yatırımcılara önermekte, kendimizin de yatırım yaptığı şehre yakın, küçük yatırımcıyı koruma adına getirisi mutlak olacak bölgeleri tavsiye etmektedir. Tamamen kendimize göre düşündüğümüz yatırım kriterlerine göre sınıflandırdığımız yatırım bölgeleri için hiçbir kurala, kaideye, kitaba dayandırmaksızın tamamen kendi mantığımız çerçevesinde hareket ederek bize ait olan bu platformda birilerinin direktifleriyle değil, kendi mantığımıza göre önerilerde bulunuyor, bizi eleştirenlere ve farklı görüşlere de saygı duyarak, kafanızda mantıklı hale geliyorsa tavsiyelerimizi takip etmenizi, yatırımın herkesin kendi fikri ve kararına göre şekillenen bir olgu olduğunu ve tamamen kararın size ait olduğunu, farklı düşünen ve yatırım önerilerinde bulunan firmalarla da hiçbir şekilde çekişme halinde olmadığımızı belirtmek isteriz.

Durgun suya bir taş attığınızda dalgaların yayıldığı gibi yayılan şehirler gelişimini öncelikle bir bölgeye inşaa edilen uydu şehir, eğer arkasında desteği varsa merkezden başlayıp yıllar içinde aynı şekilde yayılım göstermekte, dalgaların atlaya atlaya gitmeyeceği gibi şehir de adım adım gitmektedir, öncesi boşken ileri atlatılsa dahi atlanan bölge gelişim için belli bir süre ardını bekleyecektir, o bakımdan on yıl sonrasında ciddi para kazanmak için, şehrin bir üst paragraftaki kriterleri barındıran bölgelerinden, imar sürecinde de ciddi getiri sağlamak için önünüze çıkan ilk imarsız yerlerine yatırım yapmalısınız, bir sonraki adıma bugünden atlamak, on yıl boşa beklemek demektir.

İkibinli yılların ilk yarısında bugün çok tanınmış bir emlak firmasına gittiğimizde bizi Elvan’ın-Yurtçu’nun tepelerine götürmüş, çevremizde yapılaşma namına hiçbirşey yokken, açmış olduğu paftadan birkaç yıla kadar buraya terminal gelecek, şuraya sebze hali yapılacak, buralara çok yakında binalar dikilecek hikayeleri anlatarak, o yıllarda Yaşamkent, Batıkent Çakırlar gibi bugünün yıldızları yeni kurulurken bize bugün hala hiçbir hareket olmayan yerlerden arsa satmaya çalışması, bugünlerde beni bu satırları yazmaya ve arsa yatırımında getiri sağlamak isteyenlere de yol gösterici olması adına bana göre yatırımın en önemli kuralının kafamda belirmesine neden olmuştur.

İkibinlerin sonunda Beytepe bölgesinde bulunan Kanuni Bulvarı civarında çok uygun fiyatlara alınıp satılan arsa rakamları, bugün astronomik rakamlara ulaşmış, bu bölgeye yatırım yapanlar on yıl içinde çok ciddi kazançlar elde etmiştir. Bölgenin o yıllarda bugün olacağı durumun tüyosunu almamıza rağmen Beytepe trenini biz kaçırdık ama bugün Beytepe’nin o yıllardaki hali ile eşdeğer olarak gördüğüm, 50 m genişliğinde bulvarı ve ara yolları dahi açılmakta olan Dodurga çevreyolu içine, Beytepe’de yaşadığımız tecrübe ile yatırımda geç kalmadık. Beytepe’ye on yıl önce yatırım yapanların bugün çok kazandığı gibi, bugün Dodurga Bulvara yatırım yapanlar da emin olun çok kazanacaklardır, bölge aynı bölge, bulvar aynı hatta daha geniş bir bulvar, Dodurga planı da herşeyin en ince ayrıntısına kadar düşünülerek yapılmış bir plandır.

Seksenlerde arsanın a’sından anlayan sayısı bir elin beş parmağını geçmezken, doksanlar ve ikibinli yıllar arsa yatırımcısı için tam bir fiyasko, spekülatör ve fırsatçı içinse altın yıllar olarak kayıtlara geçmiştir, burnumuzun ucundaki Çakırlar’ı, Yaşamkent’i göstermeyip Temelli’den, Yurtçu’nun tepelerinden, Susuz’un ücra köşelerinden ya da bağdan gösterip dağdan arsalar satarak yeni yeni filizlenen arsa yatırımcısını adeta dibinden budayıp, kendi ayaklarına kurşun sıkarak insanları arsa yatırımından soğutan fırsatçılar, imarlı arsaların dahi para etmediği yıllarda çıkan imarlar sonucu yapılan kesintilerle imar öncesi ve sonrasında pek fark etmeyen fiyatlar nedeniyle “yola gitti” şeklinde vatandaşın kayıpları neticesinde bugünlerde hala insanımızın arsa yatırımından çekinmesinin temelini oluşturmaktadır.

Bul Karayı, Al Parayı..

Bugün hala birçok yatırım bölgesini, bugün hala sokakta birilerini kandırmaya uğraşan meşhur “bul karayı, al parayı” tarzında, sadece tezgahı kuranın kendisinin kazanacağı bir mekanizma olarak görmekteyim, çevresinde kendi adamlarının kazanıyormuş gibi yaparak araya aldıkları garibanı yontan zihniyet, o tezgahı oraya para dağıtmak için mi açmış?? Sadece bunu düşünse, parasını kaptırmayacak olmaktır işte akıllı yatırım. Hallaçlı gibi bir yerden 120 ₺/m2 lerden arsa aldı birçok kişi arkadaşlar, orada ilçe mi olur?

Şehre uzak bölgelerde ve hele de imarlı arsa alınacaksa günlerce düşünülmesi ve kaçarak oradan uzaklaşılmasını tavsiye ederim. Arsa yatırımı yüksek getiriyi bazen imar ile de sağlamaz, özellikle şehre uzak bölgelerde imar sürecinde şişmiş fiyatlardan alım yapmak, imar sonrasında zarar dahi yazabilir, bildiğim bir bölgede imar öncesi ham tarlanın 150₺/m2 lere çıkıp, kesintiler ve imar sonrasında yine aynı rakamlarda yıllarca imarlı alınıp satıldığını biliyorum, şehre uzaksa dikkat etmek gerektirir, yatırım en yüksek getiriyi yapılaşma beklentisine göre ve finalde yapılaşma ile sağlayacaktır. O bakımdan şehre yakın olan yerlerden korkmayın, hele imarsız ise mutlak kazandıracak bir lokasyondur diyebilirim, en kötü ihtimalle bir müddet fazla beklersiniz, bu şekildeki yerler genelde kasıtlı olarak imarı bekletilmiş olduğu için, insanlarda oluşan bıkkınlık nedeniyle de fiyatları da iyice gevşemiş yerler olacağından, yatırımda kaymaklı kadayıf olacaktır, hem imar sürecinde kazandıracak hem de yapılaşma beklentisi çok yakın olacağından çifte bonus getirecektir. İki yıldır belirttiğim yerlerden ve buna en iyi örnek olacak iki bölge Dodurga çevreyolu içi ve Susuz Belören, iki yıl içinde Dodurga fiyatları bir miktar artmış olmasına rağmen hala mantıklı rakamlarda, Belören ise aylardır belirtmiş olduğum imar sürecine girmiş ve bir ay içerisinde yatırımcısına % 30-35 getiri sağlamış, hızla yükselişe geçmiştir. Heriki bölge de daha ciddi getiriyi imar sonrasında ve yapılaşma ile sağlayacaktır.

Ankara’da belediye yönetimin değişmesi arsa yatırımında ezberleri bozacağını düşünmekteyim, eski yönetimin bir bağdan bir dağdan çıkarmış olduğu imarların, bu yönetim ile bir düzene gireceğini düşünüyorum, kısa bir süreliğine gelen yeni yönetimin imardan daha önemli konularda kendisini ispatlamaya çalışacağını ve seçimde adaylığa ismini yazdırmaya uğraşacağını düşünerek, eski yönetimin arsa hareketliliği sağladığı Ankara arsa piyasasına yeni yönetim tarafından biraz mola verdirileceği, halihazırda devam eden planların önüne engel koymayıp işleyen süreçleri devam ettireceğini ancak yeni imar planlarına çok fazla eğilmeyip, daha gözle görünür işler yapmak için uğraşacağını düşünüyorum, o bakımdan bu süreci takip edip 2018 arsa yatırım planlarının ona göre yapılması gerektiğini, imar beklentisi olan şehre yakın yerlerin bu süreçte fiyatlarının gevşeyeceğini ve bu zaman zarfında da yatırımda böyle bölgelerde fırsatlar doğacağını, yatırımın bu tarzda bölgelere yapılması gerektiğini net olarak görmekteyim. Zaman içinde de bu şekilde olabilecek yerleri bu platformda tahmin şeklinde yayımlamayı düşünüyorum.

Her ne şartlarda olursa olsun Ankara arsa yatırımında fırsatların hiçbirzaman bitmeyeceğini, şehrin dörtbir yanına yapılan ticari bölgelerin genişleyerek daha büyük alanlara yayıldığını, sanayi bölgelerindeki artışların Ankara nüfusunu her geçen gün artırdığını düşünerek, arsa piyasasındaki hareketliliğin Ankara’nın tüm bölgelerinde artarak devam edeceğini, tüm yatırım bölgelerinde getiri sağlanabileceğini ancak herkesin bir yatırım tarzı olduğu ve buna yönelik yatırım planladığı düşüncesiyle, yatırımda bizim tarzımızın da Ankara’nın hareketli iki aksı boyunca yoğunlaştığı, Eskişehir ve İstanbul yolları üzerindeki bölgelerin bizim için yatırımın gözbebeği olduğunu tekrar vurgulamak isterim. 2018 yılında da yatırımcılarımıza ağırlıklı olarak bu bölgelere yönlendireceğimizi, bir bölgedeki yatırımın getirisinin konut ve işyeri fiyatları ile doğru orantılı olduğunu düşünerek sizlere de gayrimenkul rakamlarının yüksek olduğu bu iki hatta arsa yatırımı yapmanızı tavsiye edeceğiz, zira aşağı yukarı aynı bedeli ödeyerek düşük gayrimenkul fiyatları olan bölgelere yatırım yapmak yerine, yüksek rakamlarda konut ve işyeri satışlarının olduğu bölgelere yatırım yapmanın getiri açısından çok daha yüksek olacağı kanısındayız. Bu bağlamda Eskişehir yolu üzerinde Dodurga, Şehitali, Yapracık bölgeleri bu yıl içinde de tavsiye edeceğimiz, kısa ve orta vadede getiri sağlayacak, özellikle de Malıköy Başkent Organize ile Sincan Organize arası ve devamında da İstanbul Otobanına kadar devam edecek 50 m lik ikinci çevreyolu şeklinde olacak ve üzeri organize sanayilerle donatılacak bulvarın, Anayurt, Türkobası gibi Eskişehir Yoluna yakın tarafları ile, Eskişehir Yolu sol tarafında kalan Hisarlıkaya, Ücret gibi parlayacağını düşündüğümüz bölgeleri de yatırımda yakından takip edeceğiz. İstanbul Yolu hattında da ticaret ve konut bölgelerini Saray’a kadar bu yıl içinde takip edecek, yatırımcılarımızı yönlendireceğiz. Konya Yolu üzerinde Gölbaşı’na kadar olan, Gölbaşı’nın hızlı gelişim gösteren Örencik, Yurtbeyi, Hacılar, Tulumtaş gibi yatırım bölgelerini de takip edeceğiz. Yıl içinde oluşabilecek arsa hareketliliğine bakarak gözlemlediğimiz bölgelerde direk nokta atışı tavsiyelere de yer vereceğiz.

İnternet sitemizi modernize ederek daha profesyonel bir görünüme kavuştuğumuzu, sitemiz üzerinde altyapısını sürdürdüğümüz, kısa bir süre içerisinde hayata geçirmeyi planladığımız ve beğenerek takip edeceğinizi düşündüğümüz “Sürprizci Arkadaş Gayrimenkul Forumu” bölümümüze yer vererek, belli bölgeler hakkında fikir alışverişinde bulunmak adına çok hareketli bir forum bölümü açacağımızı, buradan bizleri takip ederek yatırım hakkında ciddi bilgilere de ulaşabileceğinizi düşünüyor, yatırımda yol gösterici olmaya devam edeceğimizi bir kere daha tekrarlıyoruz. 2018 yılının hayırlarla gelmesini diliyor,

Herkese saygılar sunuyoruz.

Arsa Yatırım Önerileri
5+1 Kat ve Yatay Yapılaşma Meselesi.<< >>Yeni Belediye Yönetimi ve Arsa Yatırım Tavsiyeleri.